一、房地产的时代转换

当前，中国的整个房地产市场正在从一个以增量的新房为主导的时代转换到以存量交易为主导的时代。对比美国、日本这些发达经济体来看，家庭套数比（城市家庭的个数和成套住房个数）基本稳定在1.1到1.2之间，随后日本还出现下降趋势。中国在1.1左右，接近新房规模的峰值。可以预计，增量房大幅扩张的时代会逐步接近尾声，新房和二手房的相对地位在转换。

从统计数据可以看出，在过去的20年间，全国房地产市场上的一手房和二手房的交易出现了迅速的变化，随着越来越多的新房变成二手房，增量的新房部分开始减弱。这也是为什么中国的GDP增速会减缓，增量的房地产规模在减弱，它对经济增长的带动作用会减弱，存量房的数据在大幅的上升，使得相应的经济增长动力也出现转换。

具体来看，2017年有20个城市二手房成交套数超过新房，从趋势看，有越来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房。跟发达国家比，中国房地产流通率比较低，2016年全国主要城市流通率平均大概2%，美国、英国、澳洲和中国台湾流通率比中国内地高出很多。所以盖新房、城市面积不断扩张的时代在逐步过去。但存量时代，围绕房屋本身的服务正在崛起，新房的营销与代理、二手房的经纪佣金、租赁、物业管理、装修等相关服务对GDP的贡献也值得关注。而且总体看，中国居住的品质，特别是早期的旧房生活品质较差，所以改善性需求和城市更新改造的需求还很大。

还值得关注的是居住面积的差异，国外成熟市场不同居住方式下居住面积差异较小，高端别墅类房屋居住占比较高，与国外相比，国内住房面积平均相对还有改进空间。以改善性需求为代表的“品质居住”成为市场主流，目前拥有核心资源和配套的中心区域楼龄老，居住体验差，这些改造的需求还很大。

从全国的城市布局来看，随着产业向中西部迁移，有一部分新城市在崛起。重庆、长沙、武汉、合肥、郑州等之前净流出的城市GDP增速开始超过东部沿海以及一线城市。从中国各城市2016年常住人口及增速上可以看出，人口正在向新的中心城市集聚。现在讨论房地产市场，可能不同的主体判断各异，但有一个词是共同的，就是“分化”，实际上不同城市的房地产市场分化也非常显著。 总体上看，人口在向大的、有活力的城市圈集中，不仅中国是这样，欧美也是如此。日本有64%的人口居住在城市圈中，比如东京、大阪和名古屋；美国有83.7%的人口居住在城市圈中。国际上不同国家的城市圈有类似的地方，也有差异的地方。比如日本都市圈“一核多翼”式都市圈模式，美国都市圈都会区模式等，大城市圈人口在1000万以上，直径范围100公里。与国外相比，中国城市圈内各城市距离较远，中心城市规模较大，但首位度相对不高。总体上中国城市圈人口规模较大，上海人口密度较高，但随着建成区面积逐渐扩大，城市圈人口密度将有所下降。从2017年三大城市圈二手房价格及同比涨幅表可以看出，三大城市圈（环深圳广州、环北京天津、环上海）二手房价格走势慢慢趋同，并向中心城市接近。所以总量大致平衡，从增量为主的市场转到存量为主的市场，同时总量大致平衡的背景下，向一部分中心城区圈集中的趋势在越来越明显。

二、严厉调控引导下的短期下行的市场趋势

受行政管控相对更少的二手房市场的表现更具有参考性，近三个月重点城市几个房地产中介二手房成交量持续下滑。从近三个月重点城市二手房成交价格环比变化来看，一部分城市确实开始出现下跌，也开始出现新增供给增多、新增需求下降的趋势。从2017年以来，重点城市客户成交周期延长，就是说投资者决策更谨慎，趋于理性，决策周期延长。下行的市场中业主也在积极调整预期。而且我们看到下行的范围在慢慢的扩大，一是新房与二手房的换房链条受阻，两个市场同步下行；全国跨区域换房的链条断裂，不同城市同步降温；二是2018年以来土地流拍比例在上升，土地市场也在降温。 有一段时间，很多地方出了“人才吸引”政策，表面上来看人才吸引政策是前期市场短期内逆势上行的重要因素，但预期创造的短暂“繁荣”，极度脆弱。居民的杠杆率上升快，局部城市还比较高，但跟发达国家比，还有一定的空间。居民端房贷政策维持紧缩。

从趋势看，下一步房地产市场的政策的可能走向，可能会从如下几个方面着手：一是去库存政策转向，棚改货币化补贴有序退出。二是货币政策定向微调，资金面或略有改善。更多城市慢慢还会限制，更多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞。人才引进政策与购房资质脱钩。

关于争议颇多的预售制度，预售是当前中国房地产市场基础制度的重要组成部分，商品房预售制度在推动房地产市场上起着关键性作用，需求端的按揭贷款和供给侧的预售制度作为重要的基础性制度，其变化将会深刻影响房地产市场。前一段时间传言说会不会取消预售制度。预售制度事关基础制度和配套政策，从具体操作角度看，可能难以“一刀切”取消，但是如果在执行中不“一刀切”又可能带来寻租问题和监管难度，理论上存在难题。在当下的市场条件下，取消预售制度的可能性低，原因在于：“限价”环境下，新房“供不应求”，预售制度的取消进一步减少供给、带来更多的市场问题和恐慌。预售制度发展20多年以来，确实存在一些问题（潜在质量问题、对消费者保障低），但是这些问题不是制度本身带来的，而是后期的监管不到位带来的，要解决这些问题，要从强化后期监管着手。

三、中国房地产市场的中长期展望

那么未来中国房地产市场的趋势是什么样子呢？GDP和人口增速下降，中国经济增速从目前来看，还是在寻找一个新的中速增长的平台。如果在新的平台站稳，转型顺利，持续五到十年甚至更长的时间是有可能的。另外，人口在快速的老龄化，这直接影响到房地产市场供求。中国现在的平均年龄比美国老1岁，接下来因为独生子女政策，会使下一波人口老龄化速度加速，这个也会影响到房地产的需求、房地产的结构。

目前，中国的房地产市场在显著的分化，一是房价分化，房价上涨集中在少部分城市，集中在还有人口流入的城市，集中在经济还富有活力的城市，其他地方基本上在全国均价以下。均价超过全国均价的城市占比，2012年的时候有26%的城市，2013年降到24%，2015年19%，2016年17%，2018年在进一步的下降。二是面积偏改善化，市场的销售过程中，面积慢慢在提升，实际反映了居民收入水平的上升和财富的积累带来的居住改善。三是二手房偏刚需化，新房变成了改善需求为主，二手房这个时候用来满足刚需。以北京和成都为对比可以看出，这两个城市的二手房的面积相对更小，北京的刚需几乎都是由二手房来满足。四是不同群体的居住需求分化，帕尔迪将不同家庭需求细分为11个类别，支付能力和生命周期的不同阶段，有不同的支付能力的家庭来满足不同的需求。现在在一个总量大致平衡的市场里面，消费者的细分诉求就变得重要了，帕尔迪针对不同的客群开发的几个产品线可能是未来中国的房地产市场发展进一步个性化、细分化，挖掘差异化的市场需求。

具体来说，当前中国有三个一亿的人口的房地产细分需求没得到很好的满足，包括流动人口、单身人口以及老龄人口。老年人口有它独特的住房需求，日本60岁以上的人口占比提升得非常快，中国的老龄人口上升曲线也会很陡峭。日本是富而老，中国总体是未富而老，人均GDP没有日本高。未来居家养老是老年人主要居住形态。在美国，老年人的医疗支出主要有住院、门诊、药店、居家护理、牙医、急救等，这反映了中国在社区服务还存在提升的空间。

在房地产行业洗牌的过程中，出现了一个新趋势，房地产集中度将进一步提高。那么开发商会出现什么样的变化呢？把全世界大交易所挂牌的“房地产”行业下的房地产公司的商业模式做一个对比，中国主要是盖房子的制造环节，开发商。日本房地产行业里基本上没有纯粹的开发商，基本是综合性的、把房地产作为资产综合运营的运营商。美国地产上市公司的分布，已经非常的多元、细分，比如办公、酒店、医疗健康、个人仓储等。而中国地产上市公司分布，主要是住宅销售、商办以及酒店。对比下，可以看出中国房地产商即将面临显著的转型。

中国房地产市场的新需求，还有一个就是城市更新。从日本民间城市再生项目地区分布情况可以看出，东京都占了一半以上。城市再生整备计划在日本的实施进展也增长很快，把原有的房子不断的维护、更新、功能提升，这是房地产行业本应有的一项，而不是只是盖新房。从深圳城市更新土地供应占比表以及深圳城市更新土地供应表可以看出，深圳市在未来准备批出的土地里面，商住用地和城市更新用地不同的占比，可以看出城市化发展到一定阶段之后，城市更新的需求在大幅的上升。

四、成长中的中国租赁市场

如果把存量房总体上做成一个可投资的资产的话，那就不得不要评估它作为一个资产的回报率。中国的房地产按照现在的价格，回报率是非常低的。要提高租金回报率，要么是房价的调整，要么是租金的调整，否则租金回报率难以提高到吸引社会资本参与的程度。

说到房租，从当前的统计数据观察，全国租赁市场表现分化，租金上涨压力主要集中在一线城市，而一线城市里面主要集中在北京和深圳，北京最为明显。租金的上涨与供给缺口有直接关系，供需错配使得小户型的租金涨幅更大。需求的升级，租赁市场的规范发展带来市场房源暂时性的减少，租赁人口向内城转移，中心城区租赁成交占比增多结构性拉高均价。以北京的租金来说，这一轮租金上涨也是前一轮房价上涨后的补涨，北京租金不具备长期上涨的基础。从目前的发展趋势来看，有一部分的需求会转向租赁，怎样提供更充分的租赁住房，市场期待下一步会有较大的政策突破，例如，不排除有些城市会让近郊的集体用地统一盖面向中低收入阶层的租赁住房。

与此密切相关的一个问题就是，那么究竟未来中国的房地产市场会发展成什么格局？综合目前国内外的趋势，应当是一个促使市场不断分层的格局，还是要靠市场的分层来差异化解决不同收入阶层的住房问题。高端房地产应当完全市场化，具体针对高收入阶层；中端的房地产市场，则需要政府引导，适当控制，支持中产阶级保持相应的住房购买力；低端房地产市场，应当靠政府推动，包括公租房、廉租房等等。这样就慢慢使房地产形成一个相互区隔的，满足于不同收入水平的差异化、多层次的市场。