房地产市场调控是当前社会关注的热点问题，也是今年两会的焦点议题。下面我们结合李克强总理作的《政府工作报告》和两会期间部分政府官员的讲话，对2017年我国房地产市场调控的思路，作如下简要分析：

　　一、差别化的金融政策

　　房地产价格是由多种因素决定的，但是从短期来看，房价问题更多地是一种“货币现象”。货币、金融政策是政府调控房地产市场的重要手段。2017年的《政府工作报告》提出，“今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右”，相较于2016年13%的目标下调了1个百分点，以数字的形式诠释了去年中央经济工作会议提出的稳健中性货币政策的内涵。但是，考虑到2016年M2余额实际增长11.3%，我们认为，就总体而言，2017年的国内货币、金融环境将体现经济工作“稳重求进”的总基调，并不会出现明显的紧缩。

　　2017年，房地产市场的融资环境却可能发生较为明显的变化。2016年，全国银行贷款约1/4投向了房地产，新增贷款中有45%是房地产贷款，大量资金涌入房地产市场，这样的情况在今年恐怕难以再现。尽管当前全国银行房地产信贷的杠杆水平并不高、风险可控，但是去年房地产信贷的高增速已经引起了监管部门的关注。今年银行房地产信贷将采取有保有压的差别化政策：一方面，将对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求加以限制；另一方面，将继续支持新型城镇化过程中居民的住房刚性需求和改善性需求，将继续支持三四线城市房地产去库存进程。

　　同时，《报告》指出，“当前系统性风险总体可控，但对不良资产、债券违约、影子银行、互联网金融等累积风险要高度警惕。稳妥推进金融监管体制改革，有序化解处置突出风险点，整顿规范金融秩序，筑牢金融风险‘防火墙’。”值得注意的是，在两会召开前夕，银行、证券、保险行业监管部门的负责人都提到，正在央行的牵头下制定对资管业务的统一监管规则，这表明监管部门已经开始采取行动，着手将中国庞大的“影子银行”体系纳入金融监管之中，以逐步化解其中的金融风险。我们认为，随着这项工作的不断推进，未来资金通过“影子银行”体系流入房地产市场的渠道将会收窄。

　　可以预计，未来的房地产市场调控中的货币、金融政策，将更多地体现全覆盖、差别化的特点，政策手段可能将不再局限于传统的房地产信贷等传统工具，而是会使用更有效的监管手段，来引导全社会资金的流向，在保障合理房地产融资需求的同时，抑制投机性需求，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

　　二、分城施策的行业政策

　　2017年，防止热点城市房价过快上涨和促进三四线城市去库存，仍将是房地产市场调控主要任务，坚持因城施策是调控的必然选择。

　　为了防止热点城市房价过快上涨，除了加强限购、限贷等抑制市场需求的传统政策外，未来调控还将在增加供给和管理预期两个方面发力。一方面，《报告》提出，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”，试图通过增加供给的方式来缓解房价上涨压力。但是，我们注意到，在热点城市对建设用地实施总量控制的背景下，要如何提供足以抑制房价上涨的住宅用地供应量，可能需要在土地用途管制制度方面有所突破。另一方面，《报告》提出，“要规范开发、销售、中介等行为”，管理好房地产市场的市场预期。通过对一些误导、欺诈、炒作行为的及时打击处理，消除人为制造的紧张气氛，稳定预期，稳定市场，维护良好的房地产市场秩序。我们预计，如果抑制需求、增加供给、管理预期这三方面的政策措施能够落到实处，今年热点城市房价将保持相对稳定，实现“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”的调控目标。

　　2016年，与热点城市房价快速上涨形成鲜明对比的是，三四线城市房地产库存仍然较多，面临着较大的去库存压力。2017年，去库存不仅是供给侧结构性改革的五大重点任务之一，也将是房地产市场调控的主要任务。除去上文已经提及的信贷支持，今年三四线城市去库存的工作将多措并举，在以下四个方面推进：一是继续以新型城镇化推动去库存，这是三四线城市去库存的主要途径。为了引导鼓励农民工和农民进城，《报告》提出，要“深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上”，同时“要支持居民自住和进城人员购房需求” ；二是继续推进棚改货币化安置。《报告》提出，今年要“因地制宜提高货币化安置比例”；三是推进住房租赁市场发展，实现购住并举，把现有部分存量房改成租赁房，由企业、开发商持有、出租。四是发展跨界地产，鼓励开发企业将现有的库存转化为双创用房，转化为体育、卫生、医疗、养老产业用房。我们预计，通过引入城市外部需求，挖掘城市内部潜力，创新去库存的模式，将推进去库存工作与稳增长、保民生有机结合，2017年的去库存工作将取得新的进展

　　三、任重道远的长效机制

　　2017年，长效机制，无疑是关于房地产市场调控的一个热词。《报告》提出，要“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”而会前被部分媒体寄予厚望的房产税立法，却缺席了此次两会。诚然，通过开征房产税，增加房产的持有成本，能够有效地抑制房地产市场投机性需求。但是，在全国范围内开征一项新的税种，关系到方方面面的切身利益，兹事体大，在短期内无法推进，也在我们意料之中。同时，在政府尚有其他调控手段的情况下，出台房产税也并非迫在眉睫。

　　我们认为，要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，功夫不应只花在房地产市场本身，而更需要通过改革解决一些经济社会中的重大问题，唯有这样才能为长效机制发挥作用提供支撑与保障。

　　一是要逐步改变我国人口布局的不均衡性。

　　从中长期来看，人口因素是影响房地产市场的基本面。人口布局的不均衡性，是造成我国房地产市场问题的主要原因之一，这种不均衡性不仅表现在人口数量上，也表现在人口质量上。

　　人们通常会赞美一座好的城市是“宜居宜业”，可见，产业和生活配套是一座城市吸引人口流入的两个主要因素。而全国产业与生活配套设施的重新布局会直接影响到人口的迁徙，最终重塑人口的布局。

　　在产业方面，《报告》提出，要“加快培育壮大新兴产业，大力改造提升传统产业，持续推进大众创业、万众创新。”值得注意的是，习近平在参加辽宁代表团审议时，指出“要重点抓好产业转型升级，形成具有持续竞争力和支撑力的工业体系，推动形成战略性新兴产业和传统制造业并驾齐驱、现代服务业和传统服务业相互促进、信息化和工业化深度融合、军民融合发展的结构新格局。”这反映了中央对我国传统制造业、传统服务业在国民经济中的地位与作用的新认识。我们预计，未来会出台一系列支持传统产业转型升级的政策组合，形成对以传统产业为主的城市与区域的政策利好。

　　另一方面，次贷危机后美联储实施的长期量化宽松政策，造成全球产业的轻资产化趋向，人才相对于资本的稀缺性相对提高，甚至在部分行业出现了产业追着人才转移的现象。因此，在人才选择定居城市的考量因素中，教育、医疗、文化设施的影响权重正在不断提高。而这类资源具有布局高度不均衡，配置过程具有高度计划经济色彩的特点，已经成为影响人口布局优化的重要阻力。在两会召开前夕，国务院印发了《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》，首次推出国家基本公共服务清单，表明了政府推进这一类资源布局均衡化的决心。但是，透过近期山东大学迁校风波等新闻事件，我们也认识到，由于直接关系到城市的发展与居民的切身利益，在推进教育、医疗、文化资源布局均衡化的道路上，必然是步步维艰。

　　针对上述人口、产业、生活配套资源布局的不均衡性问题，《报告》还提出，要“优化区域发展格局。统筹推进三大战略和“四大板块”发展，实施好相关规划，研究制定新举措”，要“支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”，从全国和城市群两个层面，推动各地空间布局上的协调发展。

　　二是要逐步改变地方政府高度依赖土地财政的现状。

　　根据《报告》，2017年我国国内生产总值增长目标是6.5%左右，这更有利于国民经济的转型发展，也更有利于实施对房地产市场的调控。但是，对于部分地方而言，放缓的经济增速将对地方政府财政形成压力，加大地方债务风险。造成这种现状的原因在于，部分地方政府在经济发展经济过程中形成了对投资的依赖、对土地财政的依赖。

　　在历史上，土地财政对促进地方经济发展起到积极的作用。但是，这也是造成当前我国房地产市场诸多问题的重要原因。当国有土地出让金成为地方政府的主要收入来源，又如何能落实地方政府在促进房地产市场平稳健康发展中的主体责任？而要使地方政府拜托土地财政，就必须要实现中央与地方利益的重新分配。《报告》中是这样表述的，“推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定收入划分总体方案，健全地方税体系，规范地方政府举债行为。”我们认为，未来房产税的制度安排也将在这个大的改革框架下统筹推进。这项改革涉及到重大的利益再分配，具有高度的复杂性，改革的过程将是一个多方博弈的过程，是否能在短期内完成仍有待观察。

　　而两会期间，财政部部长肖捷关于我国PPP项目正在加快落地的消息，或许能为土地财政问题的改善带来一种新的思路。地方政府是否可以通过创新PPP模式来逐步摆脱单一的卖地变现，来丰富土地变现的方式，更好地发挥土地这项稀缺资源的价值，以此来实现地方经济发展？当然这也需要进一步的观察。