国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此分析称，房价涨幅回落，表明近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定。

　　与此同时，国内多家知名房地产研究机构提供给《中国建设报·中国住房》记者的专业分析报告多半显示，在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，经历了2012年的复苏和2013年繁荣之后，预计2014年上半年楼市将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅将继续回落；下半年楼市整体温度将有所降低，成交量和价格将趋弱。

　　市场化改革过渡期充满变数

　　据国家统计局统计，上月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅比去年11月份回落的城市分别有39个和36个，比11月份分别增加了7个和3个。分城市看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年11月份均有所回落，分别回落了0.1%、0.1%、0.1%和0.4%；天津等31个二线城市环比平均涨幅比11月份回落0.1%；唐山等35个三线城市环比平均涨幅也比11月份回落0.2个百分点。

　　“去年年初的‘国五条’曾一度给楼市带来很多期待，但之后的‘打折落地’令市场预期微妙调整，房价不断顺势上涨。到了去年年底，在完成年度调控目标压力巨大的背景下，一线城市开始陆续通过增加保障房市场供应、增加土地供应、改变市场供求关系等措施调控市场。同时几个城市的限购、限贷政策也通过提高二套首付比例、延长社保缴纳年限等方式促使限购政策进一步升级，这才带来上述房价涨幅在短期内实现数字上的下降。”上海易居房地产研究院研究员严跃进还对记者表示，事实上这依旧是行政干预调控手段的“胜利”，并非市场发展的客观规律使然。

　　通过梳理十八届三中全会公报及决定、中央经济会议、全国建设工作会议等，不难看出：新一届政府在房地产调控上已出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。

　　然而，自去年10月底至12月中旬，“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”相继出台，随后武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等近20个城市也迅速跟进出台楼市新政，不同程度重申或加码行政调控。

　　“由此可见，十八届三中全会公报及决定、中央经济工作会议、全国建设工作会议等都在强调的‘楼市调控市场化改革’必然有一个过程，在短期内不可能随着这些重要会议的召开而自然完成，在长效机制和法制建设还没有真正起作用以及房价过快上涨没有得到遏制之前，针对楼市的行政调控难以全面放松。”华中师范大学副教授叶雷接受记者采访时还表示，在楼市调控由行政调控逐步转向市场化改革的过渡期，2014年的楼市走势取决于城镇化进展和房地产领域关键环节改革的进展，无论是唱多的“肯定暴涨”，还是唱空的“楼市泡沫破灭越来越近”，在中央不过多提“房地产调控”的复杂背景下，充满变数，难以准确预言。

　　长效机制有望取得实质进展

　　在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。而近期关于税法修改、不动产登记制度、全国住宅房屋普查、房产税试点城市扩容等诸多信号表明，当前在房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都将进行相应的市场化改革。

　　“在上述楼市调控将逐步走向市场化改革的过程中，我认为新型城镇化进程将成为推动经济社会系统性改革和向前发展的核心动力。与此相关的户籍、土地流转、住房、财税、地方融资等制度都将可能跟随不断加快的城镇化进程，出现一些实质性变化。”在2014（第五届）中国地产领袖年会上，首创集团董事长刘晓光表示。

　　另外，刘晓光还预测称，在市场分化越来越明显的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。

　　北京大学教授陈国强认为，新一届政府自上任以来，把房地产做淡化、低调处理的特色非常明显，今后的楼市调控将不再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不再统一发号施令、一刀切，将进一步突出市场出现明显分化的地方政府在调控中的主体作用和主体责任。

　　在楼市调控长效机制有望取得实质性进展的背景下，下一步，作为市场重要参与主体的房企该如何选择？

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’以及‘35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献最大。未来，我国的房地产市场还有很多机会，只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同，房企只有不断创新其商业模式才能准确把握新一轮市场机遇。”秦虹表示。

　　对此，万通集团董事长冯仑深表赞同：“过去20年，我国的房地产市场是以销售为主的市场，但未来的市场机会将由趋势性走向结构性，其中商用不动产的比例将越来越大，因此企业自身要尽早适应市场的变化和变革，尝试改变旧的商业运作模式。”

　　而在华远地产（华远九都汇）董事长任志强看来，决定房地产市场走势的GDP增速、市场供应以及土地制度、户籍制度、城镇化等方面的改革仍然值得房企特别关注。“市场化改革动作越大越彻底对企业发展越有利。”

2014年2月11日