四季度限购限价或加码

　　据中证网报道，国家统计局22日数据显示，9月，在全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有65个，持平的城市有3个，仅温州和桂林2个城市环比下降。平均而言，70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.72%，继续处于上涨通道中。

　　与去年同期相比，在70个大中城市中，仅温州9月新建商品住宅价格下降，其余城市均同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月房价同比涨幅均超过20%，北京继续成为领涨者。平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创今年以来新高。

　　对于房价的快速上涨，业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。

　　事实上，中原地产报告亦佐证上述人士的判断。中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。

　　市场人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城市和部分二线城市土地供应不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

　　另据证券日报报道，“最新数据显示首次出现了一线城市价格同比涨幅全面超20%的情况，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有24个城市涨幅在8%-10%之间。这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　“‘金九’成了一、二线城市的狂欢，在14个一、二线城市中，近8成都实现了环比正增长。北京9月份新房成交量达到近4年同月新高。与三四线城市的表现平平形成了鲜明对比。”张大伟指出，鉴于目前部分城市完成年度房价调控任务已经基本无望，市场已经到了必须出台长效机制的时期。

　　当前行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。

　　值得注意的是，在热点城市房价上涨的原因中，“供应不足”被认为是首要原因。

　　华远地产董事长任志强认为，近几年北京商品房供地规模始终处于负增长状态，虽然供地总规模不小，但剔除保障房和其他基础设施建设用地后，纯商品房用地面积不足，再加上配建制度将保障房用地成本转嫁到商品房土地上，推高商品房地块价格。北京市住建委数据显示，9月下旬以来，北京楼市库存已降至6万套以下的历史最低水平。

　　同时，预期管理失效进一步助长房价涨势。7月以来，一线城市频繁出现“地王”，且“地王”潮逐渐蔓延至二线城市。“地王”带来的房价上涨预期导致市场出现一定程度恐慌情绪，恐慌性需求加速入市又进一步推涨房价。实际上，近两个月来，北京部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

对此，业内人士认为，在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。这些影响房价上涨因素目前依然存在。由于热点城市房价具有更强的上涨动力，房企持续向热点区域集中，可能助推房价上涨。

　　买房的投资收益率远超高利贷

　　不可否认，买房“坐等其升值”是个不错的选择。据财经网报道，着名财经评论员刘戈认为，在一线城市买房的投资收益率已经远超高利贷。

　　他称，如果你是首次买房的，按70%的贷款来算，那么你一百万的首付，假使你再贷二百万买一套房子。那么这一套房子，如果按照北京的这个涨幅，去年买的今年卖，那么我们不算中间产生的税费，那可能三百万的房子结果卖到了三百六十万。

　　而你开始只投入了一百万，那么投资收益率达到60%，这个投资收益率已经高到高利贷也完全没有办法跟它比了。如果你买增长更高的一些房子，那就更不得了了。

　　此外，刘戈认为，国内房地产市场现在规律非常的明晰，第一个规律就是，北上广深四大城市涨得非常得快，其次下面的一些重要的省会城市和计划单列市涨得其次，现在大概是10%左右。那么在全国的省会城市里，在这70个名单里面的，只有海口大概是1%、2%，其他都在10%左右。所以变成了一个共同的对未来的预期，这个预期非常的明晰和强烈。

　　针对北京、上海、广州、深圳房价同比涨幅均超过20%的报道，着名财经评论员马光远表示，20%是一个平均值。今年北京一些热点地方的房价，可能差不多50%左右，这是非常吓人的。从一线城市总体的全部涨了20%来看，在统计数据上建立这个指标体系以来，还是第一次到了这个时间节点，涨了20%。

　　那么在这个情况下，大家对房地产怎么看？仍然很热，热到什么程度？有一个数据显示，今年1到9月份，全社会的社会融资额是13.96万亿，但是房地产的到位资金达到87828亿，占比占到了63%。也就是说，全社会筹的13.96万亿的钱，有8.78万亿进了房地产，而且还不断的增加。

　　马光远称，令人感到害怕的是，我们以前一直认为一、二线是涨的，三、四线已经过剩了。但是从70个大中城市本身来看，不是这样，一线涨得快，二线跟在后面，三线也在涨。对中国来讲的话，房地产的投资收益大家绝对不要看租金，按照租金的话，北京现在整个有些房子要按照租金回收得一百多年，也就是超过了七十年的年限。

　　对于未来房价的走势，马光远指出，整个房地产未来的一个预期有没有改变。从目前70个大中城市来看，没有改变，而且预期在增强，也就特别是一线城市预期在增强，那么未来可能还会有资金流入，这个8.78万亿可能还刹不住。

　　但是未来三、四线城市怎么样？不好说，毕竟供求规律它是第一规律，所以大家算投资收益率的时候，一定不要看现在刘老师刚刚算的北京60%的收益率。马光远建议，大家在投资的时候，一个当然是看收益，同时房地产的投资还是要关注风险。

2013年10月24日