各地微调出台，地价房价全面反弹                

房地产市场持续低迷，地方政府为了促进经济发展，增长财政收入，陆续出台一系列微调政策，房产刚需群体不再观望陆续入市，信贷环境也趋于放松，国内热点城市楼市5月份成交开始回暖，并且一直延续至今。成交增加之后，价格也随之看涨，数据显示，6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。

6月份300个城市土地平均溢价率为10%，土地价格出现了明显的回升迹象，并创下了今年的新高。而今年前六个月全国300个城市土地平均溢价率仅仅为5%，个别高价地块也开始出现。在微调政策的影响下，房地产开发商拿地也开始转向积极，北京7月10日的竞拍中，更有房地产开发商以总价26.3亿元的高价抢拍地块，溢价率超过了40%，折合楼面地价超过4万元/平方米，在一定程度上带动了北京住宅用地市场的升温。

地价再度上涨，是否会与房价形成互涨潮?

2009年楼市小阳春之后，房价开始飞速上涨，恐慌性购房入场，而近期楼市成交增加之后，一些楼盘也开始提价。2009年的情况又要重复上演吗?今年和2009年有一个相同点，都是在五六月份左右成交量就突然上来了，但两者也有很大不同，一是2009年是全民都在买房，而今年主要是刚需群体在买房;二是信贷松紧的程度不同，2009年政策上是鼓励买房，银行房贷可以给七折利率的优惠，但现在整个货币宽松度其实不如2009年，对购房者的实际信贷支持不够。基于这两年累积的商品房库存较大，市场消化也还需要时间，所以下半年楼市会以稳定为主，房价向上涨或者向下跌的空间都不会太大。

虽然进入5月份后，住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧，但土地市场大幅溢价、地王频现的市场基本面并不存在。这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主，主要是结构性和区域性的市场波动，还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响。中央政府也开始关注房地产市场的新变化，并强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。所以房地产市场暂不会出现房价明显上涨现象。

房企以价换量现“负作用”？

数据显示，截至7月16日，已有49家沪深上市房企披露了上半年业绩情况，其中28家房企出现亏损或利润下滑，亏损的有13家。在排名前100的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑，表现略好于排名在100后的中小型房企。今年上半年，10个大型上市开发企业的商品房成交面积为1752.4万平方米，同比增长17.1%;这一增幅远高于成交金额的增幅——7.2%;成交均价则下降8.4%，至12002元/平方米。

在牺牲利润、以价换量的情况下，即便销售额增加，房企利润受到的带动作用也会减弱，房企利润方面短期内依然难有起色。部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略的调整，如果降价动力消失，下半年销售业绩指标能否完成还值得进一步观察。在市场回暖背景下，房企的销售策略或会分化，销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”，借势提价的意愿增强，但是销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。

楼市依然严峻，房企心态需摆正

在微调政策的影响下，房地产市场成交量有了明显的回升，不少房企认为房地产市场有了回暖的趋势，一度出现了拿地积极性高涨的现象，但目前房地产市场主要以刚需为主，地价也出现了明显的上涨，房地产市场并不容乐观，此前为了促进成交量，加快回笼资金的速度，不少开发商采取了 “以价换量”的方式刺激楼市，但这种状况并不能持久，“以价换量”的策落，虽然在一定程度上刺激了刚需，达到了回笼资金的目的，但是这种状况相应也降低了开发商的利润，长久以来必定造成恶性循环的趋势。

今年上半年尽管房地产供求仍处在调控目标的区间，但住房供给后续不足，房地产存货压力持续增大。尽管住房价格同比下降符合目标，但环比出现反弹，房价走势偏离调控目标，国家多次强多要坚持调控不放松，一旦房价上涨，国家随时会出台新的调控政策。目前住房总体增长稳定，信贷结构合理，从表面现象来看，房地产市场确实出现了回暖的迹象，但是楼市不稳定因素依然存在，作为开发商及房地产行业企业一定要看清形势，不可一味降价来提升成交量，也不可因表面上的“回暖”就盲目涨价，对房地产市场完整分析，才能长久立足。