伴随着扬州方面称新政如期执行，更获得住建部官员的力挺，外加重庆松绑公积金贷款，湖南省降低首套房首付、减免税费，辽宁营口的“5000万元补贴公务员购买商品房”，特别是厦门限购令松绑变相救市，以及“促进刚性需求”等地方政府“小动作”的不约而同，配以北京、天津等25个“微调”被默许城市的硕大图表，尤其是“稳增长”的宏观措施，“红五月”刹那间成为了今年楼市的流行词。　

刚需带动楼市“红五月”

在刚性需求的带动下，持续低迷的房地产市场终于迎来了“红五月”。全国大部分城市成交量环比出现上涨，北上广深等一线城市新建商品住宅库存量与上月相比均有所下降，楼市与前几个月相比出现明显回暖迹象。楼市的“红五月”不禁让购房者和开发商对调控政策的放松产生期待，不少人对房价是否也会顺势触底反弹抱有很大疑虑。

据中国指数研究院统计数据显示，全国100个城市住宅5月份平均价格为8684元/平方米，环比4月份下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。房价的持续数月的下跌直接带动了成交量的大幅上涨。5月监测的40个城市中，超过八成城市成交量环比上涨，其中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达到52.06%。从数据统计可以看出5月份楼市相较3、4月份有了明显的回暖趋势，但是专家普遍认为“红五月”的出现是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外受季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，但是今年3、4月份房产形势依然不太稳定，大部分刚需客户处于观望状态，但是5月份地方政府陆续出台微调政策以达到刺激刚需的目的，甚至有的房地产开发商为了促进成交量，增加资金回笼的速度采取“以价换量”的低价策略。就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力。出现“红五月”现象也并不是偶然现象，也并不意味着房地产形势好转。

市场全面回暖基础尚未形成

楼市的回暖虽然在一定程度上重建了市场的信心，但并不意味着房价下行的趋势将会改变。今年前5个月，无论从区域角度还是价格角度看，刚需市场的占比始终都保持在80%左右。在这种结构性特征下，成交量即使出现明显变动的情况下，价格依然能够维持低位稳定。　而且政策见底了并不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。

另外决定楼市走向的另一关键因素的土地市场也尚未恢复元气，与楼市成交量的不断升温态势形成鲜明对比的是，开发商对拿地的态度依然十分谨慎。中国指数研究院数据显示，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大，而且市场全面回暖的基础尚未形成，开发商还不敢轻易尝试提价。

不对调控松绑抱幻想，深耕细作做好营销

楼市成交量的回暖使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。尤其是自去年下半年以来，各限购城市纷纷推出楼市“微调”政策，各种形式的优惠政策刺激刚性需求的上升，再加上公积金贷款额度的上调、央行存款准备金率的下降，使得市场对调控政策的松绑充满期待。虽然北京“住宅标准”微调被默认，扬州新政后续出台的“新政”也得到了默许，南京、沈阳、武汉、郑州等城市也相继出台公积金新政，但是地方实施的“微调”都是在主调控不变的前提下实施的，所以只依靠地方微调不可能达到楼市全面“回暖”的程度。           

目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，虽然引起了购房者预期的变化，但是这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变，限购也并不一定会放松。有意思的是，就在大众期盼着“默许”成为既定事实的时候，住房城乡建设部新闻发言人却表示“将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正”。综上可以看出，房地产政策将会持续严峻，楼市“回暖”也只是表面现象，所以我们不要对调控即将松绑抱有太大的希望，继续深耕细作，做好营销创新，以应对目前严峻的市场情况才是“王道”。

2012年6月13日