1、楼市新政，调控住了火爆的成交量——新政后，武汉楼市成交量方面同比大幅减少。

     今年楼市新政出台前，武汉楼市如同全国的一线主要城市一样，楼市成交火爆。1-4月，武汉主城区成交量21411套，较楼市比较火爆的09年同期还增加了3.44%。而新政后，受房地产调控影响，武汉楼市成交量很快进入下行轨道，5月武汉主城区成交量环比4月大幅减少  36.4%。而与去年同期相比，5月、6月、7月主城区成交量更是分别大幅减少43.6%、51.84%和31.46%。楼市新政之下，武汉火爆楼市风转急下，市场低迷。
 
2、楼市新政，遏制住了房价快速上涨，但量跌价滞局面难突破。

这跟众多市场看房者、购房者的切身感受一致，虽然目前确实有“暗降”项目存在、的的确确有更大折扣项目存在、有相对低价开盘加推项目存在，但实际上，大多数项目并没有什么降价，有的只是“嚼头”、有的是“先提价后降价的降价”、有的是“只有一两个点的优惠”、甚至有的是“不降反涨”，从整体上讲武汉楼市价格有所松动，但并没有出现多少实质性的降价。

3、8月楼市“回暖”，楼市调控已失效?

进入8月，很多地方楼市出现“刚性购房需求增加”、“部分投资客重返楼市”，楼市成交量增加的现象，甚至北京、上海、广州等部分城市楼市量价齐升，似乎楼市开始出现明显“回暖”迹象。这怎么回事?难道房地产市场又进入“上升拐点”，“史上最严厉”的楼市调控成了“百日维新”，楼市调控已失效?

针对此种现象，人民日报发表文章驳斥了“楼市回暖”的论调。认为：虽然成交量有所上升，但部分低价热销的楼盘是主要贡献者。对于短时间的成交量上扬，不宜过度夸大，并不能说明是楼市“上升拐点”的到来。

事实上，结合武汉楼市，与人民日报不谋而合的是，楼市“回暖”更多的仅存在于个别现象，并不能证明楼市调控已失效，楼市“上升拐点”的到来。

从上面图二武汉主城区楼市周走势可以看出：七月第三周武汉主城区成交量一枝独秀，当周成交1945套，较上周大幅增加110.95%，甚至比新政前的武汉主城区周成交量还要高，楼市成交量显得“异常火爆”；而七月武汉主城区成交量5408套，环比六月也大幅增加了38.03%，楼市似乎的确呈现出“回暖”，但事实上，这些“异常火爆”的成交量主要都是少数开盘加推项目的成交量较大而促成了整个市场数据的变大，其中，七月第三周的“火爆”成交量中，突出贡献的8个项目的周成交量就占到了总成交量的66.74%，占据三分之二，如果除去这类个别突出贡献的数据，实际上分到每个项目的周成交量大约在2套左右，武汉楼市并未回暖；而这些天，武汉市房地产市场信息网上，从8月16日开始到8月20日5天“卖出”3046套，众多机构解读为“楼市回暖”后，房产局有关人士最终澄清了这高高在上的成交量只是由于“尚谷居”这个限价房项目的集中备案所导致，“剔除‘尚谷居’集中备案房源后，16—19日全市日均成交量只有269套，跟平常差不多。”

从表面数据上看，楼市似乎回暖，但就其背后的深层真实数据来看，目前的楼市还根本称不上回暖，而恰恰说明了楼市仍然低迷，因此，仅凭几个表面的数据根本不能说明楼市调控的失效，更不能简单地认为楼市“上升拐点”的重新到来。

如同企业的目标管理，政府楼市调控同样需要调研、制定方针和目标、出台政策、组织落实、评估反馈、调整修正等一系列过程。而政策出台之后，楼市的量价调整更是一个在博弈中需要较长时间去适应、去调整的过程。楼市新政后，从楼市成交量的迅速下滑，到目前的量跌价滞，虽然说效果上有些差强人意，但客观上还是符合其变化规律。如果楼市调控政策能够继续顺利有效的贯彻执行，那么房价的“亲民化”指日可待。

                                                                                         2010年10月3日