自2009年12月开始的房地产调控政策没有像地产商们预期的那样由“调控”变成“空调”，而是重拳频出，国务院4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)更是被称为史上最严厉的房地产调控政策，其对投资性、投机性购房的遏制力度比之前颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)、《研究完善促进房地产市场健康发展政策措施》(简称“国四条”)明显加大。与此同时，一些地方政府也出台了贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨的地方房地产政策，本轮中央、地方的调控政策被媒体称为楼市“四月新政”，它较以前的调控政策有何不同？耕新置地将对四月以来房地产调控政策进行比较分析。

调控意图有所不同

国务院4月出台的“国十条”与之前的“国四条”、“国十一条”政策意图从文件名称上已表现出其差异：“国四条”、“国十一条”旨在“促进房地产市场平稳健康发展”，而“国十条”则要求“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。尽管可以将“遏制房价过快上涨”理解为促进房地产市场平稳健康发展的举措之一，但政策重心已明显不同。“促进房地产市场平稳健康发展”的调控政策表明政府对房地产业在保增长中作用的重视，虽然政府想调控房价，但又担心房地产业增长放缓对GDP造成负面影响，希望实现稳定市场预期、房地产市场健康发展和经济增长的三重目标；而“遏制部分城市房价过快上涨”的调控政策，旨在“遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”，表明政府将遏制房价过快上涨、促进民生改善置于经济发展之前，可能愿意以承担经济增长放缓的代价实现遏制房价过快上涨。另外，政府也可通过扩大内需，调整产业结构，实施区域发展规划等方式弥补房地产及相关行业增长放缓对经济的不利影响。

抑制投资投机性购房的政策更为严厉

相对1月份的“国十一条”中“申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的规定，4月份的“国十条”对投资投机性不合理住房需求抑制的范围更广，政策更为严厉：对购买建筑面积在90平方米以上的首套自住房家庭，贷款首付比例由20%提高至30%；对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例由之前的40%提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付款比例和利率应大幅提高。同时规定商业银行可以根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款，以及对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款，地方政府可以根据实际情况采取临时措施限定购房套数。

部分地方政府相继出台地方版“国十条”

由于“国十条”目的在于遏制部分城市房价过快上涨，但部分城市是指哪些城市，文件并没有明确指出，也没有给出“房价过快上涨”的定义，因此，人们推测北京、上海、深圳等一线城市应当属于需要遏制房价过快上涨的城市之列，当然其他城市如果愿意将自己列入“部分城市”之列也并无不可，如重庆、海南。截至目前，北京、广州、浙江、深圳、重庆、海南各地政府相继出台的地方版的“国十条”，其中北京版的调控政策严厉程度超过了中央，其他地方政府的房地产调控政策则相对温和，所有地方政府调控政策中都没涉及牵动市场神经的房产税。

首次提出发挥税收政策的调节作用

4月份的“国十条”第四条规定提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，同时要求财政部、税务总局加快制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作。而1月份的“国十一条”第四条规定“继续实施差别化的住房税收政策。加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。通过对比可以发现，中央政府对住房消费和房地产收益进行征税的可能性加大，这使市场敏感地联想到物业税的征收。

在中国当前分税制下，国税占到了总税收的70%，地方税仅占30%，目前土地出让金已成为地方政府最主要的收入来源，形成了具有中国特色的土地财政。物业税的开征及税率确定权力在中央政府，是归于国税还是地税仍没有定论。物业税的开征可有效缓解地方政府对土地出让金的依赖，但启动程序复杂，如何协调物业税与土地出让金之间的矛盾也是一个难题。

2010年5月3日