2011年1月14日武汉市正式出台商品住房限购令，家庭在武汉中心城区限新购一套商品住房。其原文如下：

各房地产开发企业、各房地产经纪机构、各有关单位：

根据市人民政府《关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知》(武政规[2011]1号，以下简称《通知》)文件要求，为进一步加强房地产市场调控，坚决遏制投资投机性购房需求，促进房价保持合理水平，现就贯彻落实我市商品住房限购政策的有关事项通知如下：

一、自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。

二、限购期间，购房人在签订商品住房买卖合同前，应如实申报购房人及家庭成员信息，并签署《承诺书》。

三、房地产开发企业及代理销售的经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务。核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料，登录“备案管理网上签约系统”进入“新建签约”栏目，输入购房人及家庭成员相关信息，核验购房人的购房资格。

四、房地产开发企业及代理销售的经纪机构要严格执行《通知》规定，切实履行相关责任和义务。对于违反《通知》规定，未履行告知和审核义务，或与购房人串通、提供虚假证明、信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上签约，并将其违规行为记入房地产开发企业和经纪机构信用档案。房地产开发企业及代理销售的经纪机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担;因购房人提供虚假证明、信息造成的损失由购房人自行承担。

五、房管部门应严格按《关于落实商品住房限购政策工作流程的规定》(见附件)的规定加强审核，在受理商品住房买卖合同备案和产权登记手续时，核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。凡不符合规定的，不予受理。

六、限购期间，房地产开发企业及代理销售的经纪机构要在销售现场醒目位置公示限购政策，供购房人查阅。

七、房管部门应加大政策宣传力度，通过新闻媒体广泛宣传限购政策，加强对房地产开发企业及代理销售的经纪机构和购房者的政策提示。组织房地产开发企业及代理销售的经纪机构开展政策解读，拓宽咨询渠道，对企业、市民关心的问题进行解答。

对限购令政策分析如下：

一、政策出台背景：

1、经济背景

1）、金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重，推高持有类资产价格上涨，是09年以来楼价上涨的根本原因。

2）、货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI的增长，造成市场流动性逐年快速增长。

3）、可售房源不足也是调控加强和出台限购令的重要原因，抑制需求是目前政府遏制房价过快上涨最有效的措施。

2、市场背景

1）、要加快保障性住房建设。

2）、打击投机性购房需求。

3）、保障商品房市场价格稳定增长。

3、投资环境

1）、受当前宏观经济条件限制，众多非房地产行业将生产资金转投房地产（如制造业），导致房地产市场价格被迫上涨。

2）、所有投资理财产品都难以替代房地产投资价值。
   
二、限购令基本核心内容包含两点：

1、本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。

2、够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。
  
三、该政策的核心关键词解读。

1、“本市”：限外政策之一，限制了投资者来源，即指武汉市，排除了8+1城市圈的周边城市及外省市的购房者。

解析：众多媒体调研显示，在2010年武汉市商品房销售市场有近5来自外地。因此，限购令在一定程度上限制了这部分投资者在武汉投资买房，会导致商品房市场销量下降。

2、“户籍”：限购令要求本市户籍居民以家庭为单位（夫妻双方包括未成年子女）可购房一套。

解析：在此条件下，有改善房需求或投资需求的家庭会受到限制。部分家庭为了获得购房资格会铤而走险，采用非常规手段拆分户籍，如“假离婚”（即先离婚获得购房资格，购房后，再复婚。）以满足购房条件。对于异地无纳税证明或保险缴纳证明的购房需求者，部分人利用注册公司、挂职自费缴保险或子女到本市求学等方式获得购房资格。

3、“中心城区”：限购的区域指武汉市7大主城区（汉阳、汉口、武昌、青山、江岸、江汉、硚口）+2个开发区（东西湖技术开发区+武汉经济技术开发区）。

解析：对于开发商和消费者来讲，意味着郊区盘和三四线城市不受限制，在限购令的“重压”之下迎来机遇。限购令在事实上对郊区盘（普通住宅和别墅）形成支撑，同时在中心城区被限购的投资资金会流向郊区盘或三四线城市的房地产市场，对其形成价格上涨的压力。

4、“新购”：满足条件的居民家庭可新购商品房一套。

解析：创造条件后，居民家庭可以再购买一套。购买新的商品房，不含存量房。

5、“商品房”：商品房限购，不包含商业和二手房。

解析：那么会给商业地产投资带来机遇：如商铺、写字楼、公寓式酒店等投资带来机遇。二手房不在限制范围内,投资或将受到欢迎。

四、限购令可能造成的影响分析

1、对消费者的影响：限购令出台会给消费者带来观望情绪，期待限购令发挥作用，因此会捂紧口袋等待。

2、对开发商的影响：开发商因限购令政策的出台，短期内商品房销量下降，导致资金链紧张；同期银行上调存款准备金率，信贷受限。多重压力导致开放商将新商品房变成存量房卖。

3、对市场的影响：

1）二手房市场：商品房在限购令出台后销量迅速下滑，而存量房不受限制，因此二手房市场的行情被看好。

2）远城区的普通住宅、投资型产品及别墅市场间接被限购令支撑，销售形势被看好。

3）商业不受限制：商铺、写字楼、公寓式酒店不受政策限制，将成为投资的热门产品。

4）在中心城区对商品房有使用需求的业户如居家办公、个人工作室、小型私企，因限购令的出台，改用租赁方式，这将使租赁市场行情偏好。

五、限购令政策对银行的影响：

1、限购令的出台，要求银行对购房者受信资格的审核程序更为复杂，审核要求更为严格。

2、由于信贷额度紧张，多家银行在酝酿取消首套房利率优惠。按照基准利率执行，增加购房者贷款压力，从而抑制购房需求，造成楼市销量下降。

3、由于信贷额度紧张，银行存在取消对二套房授信的可能。

结论：限购令难改房价上涨趋势

1、限购令利用的行政手段控制房价过快增长，一旦通货膨胀得到合理控制，经济进入良性循环周期，该政策将会放宽，房价由过快变为稳步增长。

2、 伴随城市化进程加速，新的人口红利供需仍然失衡，房价上涨仍然是一种趋势，因此需要更多切实有效的政策导向。

3、根据汽车限购令的影响判断，不排除房市限购令带来恐慌情绪和恐慌性购买行为，导致房价上涨。

4、限制投资和二套房置业，不等于市场没有需求，有需求就有空间，因此短期内价格不会下跌。

5、中心城区受限，远城区和三四线城市不受限，投机资金流向该市场，造成房价“被迫上涨”，因此房价上涨的趋势仍然存在。

2011年1月25日