备受关注的《武汉市物业管理条例》获武汉市人大常委会表决通过，市民关注的这些焦点问题得到“回应”，耕新置地在此进行一一解读。

交付一年内未入住物业费可打七折

武汉中北路锦绣江南小区的原业主陈彤，至今对物业费耿耿于怀。他从去年初领到该小区房屋钥匙到今年卖掉房子，一直未入住，却付了2000多元的全额物业费。“没有享受到一点物业服务，还得交这么多钱。”陈彤说，他曾多次与物业公司交涉，但由于现行法规没有明确规定，最后只得不了了之。

未入住业主该不该全额缴纳物业费，由此引发的物业投诉不断，这样的争议也一直贯穿“汉版”物业管理条例制定的始终。

条例规定：房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业管理费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70％的比例承担物业服务费用。

耕新置地观点：对于前期物业费的减免，政府一直在各方利益之间寻找平衡点。可以肯定的是，空置房收取全额物业费是不合理的，但是收多少争议很大，业主代表提出“打五折”，而物业公司倾向于收80%甚至更多。

政府曾做过调查，业主领了钥匙未入住，只是减少了生活垃圾，但小区的绿化、道路维护等方面，物业公司仍有较大的成本付出。同时，打折太低，也有助长“炒房”的可能。而此次条例规定前期物业费“三七开”，是合理兼顾各方利益的结果。值得注意的是，折扣期限定是“一年内”，一年之后还是全额缴纳物业费。

小区车位优先满足业主外租每次不超6个月“小区里本来车位就紧张，开发商还对外出售车位。”家住武汉市硚口区汉正街附近某小区的周先生最近很郁闷，该小区有居民588户，而停车位只有147个，不少业主因停车难，只得选择掏钱买车位。由于邻近汉正街，该小区15万元一个的车位卖得很火。

随着私家车的增多，武汉市的车位越来越紧张，对于业主优先使用小区车位，市民呼声强烈。

条例规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当以出售、附赠或者出租等方式优先给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月，出租情况应当向全体业主公示。

利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

耕新置地观点：上述条款在《物权法》相关规定的基础上，对小区内车位车库的权属和使用，做出了明确规定，具体限定每次外租合同最长不得超过6个月，是为优先满足小区业主的需要。

住宅楼不得开餐馆

虽值盛夏，家住武昌东亭花园小区的业主王女士却不敢开窗通风，原因是一楼餐馆油烟“太让人受不了”。据了解，住宅楼底层开设的餐馆、五金加工店扰民，已成为市长热线的主要投诉之一。

条例规定：规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。
耕新置地观点：《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，业主若要在住宅内开餐馆得先征求邻居的同意。武汉市物业管理条例对此做了进一步限制，明确规定住宅楼不得开餐馆。

 此外，对于物业的使用，条例还发出“八禁令”：
——损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
——将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；
——破坏或者擅自改变房屋外观；
——未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；
——在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；
——乱丢垃圾，高空抛物；
——发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风；
——法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

2010年6月23日