2007年以来房地产投资热情高涨，2008年由于受到金融危机的影响，房地产市场出现疲软现象，2009年政府出台“4万亿救市”，商品房价格开始偏离轨道，价格明显高于价值。中央政府为了稳定房地产市场2010年相继出台了“新国八条”、“国十条”， 对房产市场进行宏观调控，打击投资投机，抑制房价的过快上涨。同年9月出台有史以来房地产市场最严厉的措施——限购限贷政策，投资需求进一步受到限制，成交量明显下滑。

地方微调出台，楼市趋向回暖？

在中央楼市调控大政的影响下，伴随着楼市持续低迷的还有地方的土地财政危机。由此，地方政府企图扭转楼市颓势的举措不难理解，恰逢其时，新政出台，扬州也并非首创。在此之前，佛山、中山、芜湖在“存货积压、销售遇阻”的难题下出台了各种相关政策，不过，在政策公布的同时很快就在中央相关部门的阻击下迅速夭折，但是此次扬州新政并未被取缔。此前武汉、山东、南昌等地相继出台公积金新政，武汉市对用公积金贷款购买90平方米以内住房放宽贷款额度，最高可申请到八成贷款，只需支付两成首付。这一系列地方微调的出台，让大多数人感受到调控有所松动的迹象，但是不管是扬州新政、还是武汉等地出台的公积金新政，是在限购、限贷的核心前提下，旨在消化存量房，促使刚性需求释放，基本还是围绕“自住需求”，并没有偏向投资性和改善需求。所以扬州、武汉等地出台的微调政策并没有被“叫停”，反而在一定程度上刺激了刚需，促进了楼市的回暖，使一度严峻的房地产市场趋向好转，也是中国房地产市场趋向平稳发展的一个必经过程。

宏观调控误伤刚需，微调来疗伤

中央政府一系列宏观调控政策的出台，旨在打击投机、投资，实现房价的稳定发展。自2008年以来，房价持续飞速上涨，突破了民众所能承受的界限，为了稳定经济的发展，中央相继出台了一系列宏观调控政策，房地产市场形势也因此日益严重化。中央宏观调控的出台，在一定程度上打击了投机、投资行为，但是也不免误伤了刚需。诸如首套房的贷款比例从20％提高到了30％，大大提高了刚需购房的门槛；另外2011年央行连续五次加息，调高利率，加大了刚性需求客户的还款压力。

中央调控的核心目的是保证“居者有其屋”，以各种调控的手段来控制投资和投机行为，抑制房价的过快上涨，使购买力趋向合理化，且主要针对对象是一、二线城市，究其原因，一、二线城市楼市成交2:8，真正自住的比例只占20%，80%以上都是投资和投机炒房，投资渠道少，房地产的稳定高回报等因素使大量的热钱流入房地产领域，促成了房价的飞速上涨，造成了市场供求关系的不平衡。由于房地产是地方经济税收的主要来源，房地产行业的持续低迷，使地方经济发展受到了一定的影响，为了提高经济发展，增加财政税收，地方政府开始采取一系列的微调政策，来刺激房地产成交量的上升。扬州出台“购房奖励”新政，得到了中央政府的默许，并没有被“叫停”，武汉等地出台公积金新政，同样是为了刺激刚需，促进房地产市场成交量的回升，也并未得到制止，这足以说明中央对地方微调采取放松的态度，但是只针对刚需，对改善性需求以及投资性需求仍没有放松的倾向。但是武汉等地新政的实施，确实促进了楼市的成交量回升，并出现了“红五月”现象，相较去年5月份，和今年3、4月份有明显的回升。地方政府微调政策出台，无疑是为严重的房地产形势起到了一定的“疗伤”作用。

扬州新政是“救市”之举？

5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4％。-6％。的奖励。该政策从7月1日起执行，执行期暂定一年。扬州新政刚在扬州市房管局网站挂出就引起轩然大波。虽然扬州方面发布相关“说明”，但依然未能解除市场对于扬州新政“意在救市”的质疑。不过，尽管业内对扬州市房管局的新政质疑声音不断，两周过去了，该政策并未像之前部分市场人士预计的那样“被迅速叫停”。相反，住建部门负责人明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。

自今年年初以来，全国共有21 个城市楼市政策微调，对公积金政策松绑的有13 个城市，占一半多。但是各个地方政府出台的微调政策，均是在主调控不变的前提下，针对刺激刚需，进行的微调，并没有触及改善性需求及投资、投机行为，在原有调控方向不变的前提下，刺激了刚需，达到了促进市场回暖的目的。另外扬州新政对购房者奖励微乎其微，目的只是为了刺激刚需，为冷淡的楼市送一屡曙光，对严峻的房地产市场影响并不大，并不是“救市”之举。

中央不断出台新政打压投资、投机，抑制房价过快增长，完成理性回归，其调控的核心对象为房地产泡沫严重的一线和二线城市。受整体楼市低迷的影响，使扬州等三线城市的刚需客户处于观望状态，导致了房地产成交量的下滑，但是基于三线城市楼市本身泡沫成分较小，房价亦在合理范围内，所以并不存在真正意义上的“楼市冬天“。但是地方政府微调政策的出台，并没有被取缔，这无疑也在释放楼市”回暖“的信号。

2012年6月8日