商圈分析是房地产市场调研众多环节中的重要一环，根据房地产市场调研的需要，商圈分析的方式和方法不一，本文仅根据房地产市场研究的经验，对商圈分析进行总结。

一、商圈形态分类

商圈的形态是进行商圈分析的基础。一般而言，商圈形态可分为以下几种：1、商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多，各种商铺林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 2、住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，家庭用品购买率高等。 3、文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高，休闲食品、文教用品购买率高等；4、办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。5、混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二、商圈的确定

商圈确定是对现有商圈的大小、形状和特征进行较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是在国内是基本上做不到这一点的。因此，在从事商圈设定的考虑时，可以针对所调查地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，配合有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三、商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容：1、人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平； 2、劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平； 3、供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性； 4、促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况；5、经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度；6、竞争情况：现有竞争者的商业形式，位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度； 7、商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本； 8、法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制；9、其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。

接下来对上述内容进行具体分析

1、人口特征分析：关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

2、竞争分析：在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：

现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。

商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务。

商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。  

IRS=C×RE/RF
式中 IRS—商业圈的零售饱和指数；
C—商业圈内的潜在顾客数目；
RE—商圈内消费者人均零售支出；
RF—商圈内商店的营业面积。

假设在商圈范围内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈范围内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为
IRS=100000×25/144000=￥17.36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

3、商圈内经济状况分析：如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步：确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等；
第二步：确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度；
第三步：对商业圈的三个组成部分进行确定；
第四步：确定商困内居民人口特征的资料来源；
第五步：根据上述分析，确定是否在商圈内营业；
第六步：确定商店的区域、地点和业态等。
 

2009年12月5日