四、房地产市场

1、市场综述
◆五月形势向好 逾八成城市成交量环比上涨
本月40 个监测城市中，仅5 个城市成交面积环比下降，其中贵阳环比降幅最大，达41.18%。本月逾八成城市环比上涨，其中韶关涨幅最大，达188.89%。10 个重点城市，除重庆成交环比持平外，其余城市均有不同程度上涨，其中深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达52.06%。5月楼市呈现普遍上涨趋势，一方面由于4 月多个城市成交回落，使环比基数偏低；另一方面5月各大城市积极推盘促销、降价跑量，加之5 月为传统旺季，刚需大幅释放，故致本月成交上涨。

北京、上海、广州、深圳4、5月份成交对比表
城市 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 成交均价(元/㎡)
 4月份 5月份 环比变化 4月份 5月份 环比变化 4月份 5月份 环比变化
北京 7823 10502 34.24% 86.63 117.83 36.02% 20498 20140 -1.78%
上海 8404 9869 17.43% 88.74 108.41 22.17% 22562 22450 -0.5%
广州 5706 9099 59.46% 68.32 103.89 52.06% 12018 12259 2%
深圳 2875 4067 4146% 25.53 35.33 38.36% 16591 18204 9.72%
           注：以上数据来自中指数据

2、月度成交分析
◆ 刚需染红江城五月
2012年五月份(5月1号-5月31号)，全市商品房共成交11820套，其中商品住宅成交9381套，商铺和写字楼等其他非住宅成交2439套(从2011年8月起，统计数据计入新洲、蔡甸和汉南三个远城区，故数据方面与在此之前有一定区别，特此说明)。
在全市商品住宅成交的9381套中，主城区成交6680套，远城区成交2701套。
目前武汉主城区在售楼盘280个，成交均价7753.53元/平方米，较上月价格水平上涨8.59元/平方米，楼市价格环比涨幅0.11%，与去年同期相比增幅4.01%。本月主城区销售套数6680套，较上月减少599套，减幅8.23%，平均每天销量为215套，与去年同期相比增加23.43%。
五月份武汉主城区楼市量跌价升。本月，主城区商品住宅成交6680套，环比上月减少8.23%，不过，虽然成交量方面较前两个月有所下滑，但整体近6700套的成交数据仍显示出较高的成交水平，且较去年同期增加了四分之一，反映出武汉楼市购房需求(主要是刚性购房需求)仍然较大;价格方面，目前市场上大多数在售项目的价格仍保持稳定，不过，部分项目折扣、优惠力度较前期有所减弱，甚至部分项目价格重新有所上涨，故导致本月主城区整体房价出现小幅上涨。
 
3、每周成交分析
五月，主城区各周成交量相对稳定，基本均在1400套以上，不过与前两月1600套左右的周成交量相比有所下滑，本月仅五月第五周成交量在1600套以上，显示出价格刺激力度减弱下所带来成交量增加乏力;周成交均价方面，五月前三周成交均价基本稳定在7750元/平方米左右，但受部分项目价格上涨影响，五月第四周成交均价出现小幅上涨。
 

4、片区成交分析
五月，主城区各区域成交均价有涨有跌：在刚需盘相对集中的区域，受区域内部分项目价格上涨和折扣力度减弱影响，东西湖片、南湖片、武昌中心区和关山片成交均价环比上月基本上均上涨0.3%以上，其中东西湖片和南湖片环比涨幅较大，在0.5%以上(东西湖片个别新上市项目价格高于区域均价，对区域均价有一定的拉高作用);同时，由于部分价格较高项目为消化库存而作出一定的价格下调，故促使本月汉口中心区、汉阳中心区、青山区和古田片成交均价出现一定程度下跌，不过，受折扣力度减弱和大多项目价格仍保持稳定影响，本月跌幅较上月有所缩小。与去年同期相比，南湖片和汉阳中心区的成交均价继续出现同比下跌，且武昌中心区、青山区、汉口中心区和沌口片同比涨幅均已在5%以内，房价同比涨幅进一步缩小。

各片区4、5月成交均价变化表
 
五月，主城区各区域成交均价有涨有跌：在刚需盘相对集中的区域，受区域内部分项目价格上涨和折扣力度减弱影响，东西湖片、南湖片、武昌中心区和关山片成交均价环比上月基本上均上涨0.3%以上，其中东西湖片和南湖片环比涨幅较大，在0.5%以上(东西湖片个别新上市项目价格高于区域均价，对区域均价有一定的拉高作用);同时，由于部分价格较高项目为消化库存而作出一定的价格下调，故促使本月汉口中心区、汉阳中心区、青山区和古田片成交均价出现一定程度下跌，不过，受折扣力度减弱和大多项目价格仍保持稳定影响，本月跌幅较上月有所缩小。与去年同期相比，南湖片和汉阳中心区的成交均价继续出现同比下跌，且武昌中心区、青山区、汉口中心区和沌口片同比涨幅均已在5%以内，房价同比涨幅进一步缩小。

各片区4、5月份成交套数变化表
 
五月，武汉主城区仍有近40楼盘开盘加推，楼市推盘量仍然较大，而整体成交量也保持在近6700套的较高成交水平。其中：刚需盘集中的南湖片在多个项目的开盘加推下，本月成交量最高，达到近1700套，贡献了主城区四分之一以上的成交量，且环比上月增加近两成;另外，在项目的加推下，沌口片、汉口中心区和古田片这三个成交量均较上月增加了四成以上。不过，由于本月推盘有限，武昌中心区、二七后湖片和青山区成交量环比上月减少均在300套以上，减幅也达到3成以上，故导致本月主城区整体成交量环比上月小幅下滑8.23%。目前，部分距离主城区较近的刚需盘项目和价格较低的酒店式公寓项目销售较好，但大多数开盘加推项目当天去化率仍在五成以下，刚需为主的市场里，楼盘销售分化仍非常明显。与去年同期相比，除武昌中心区、汉口中心区、青山区、沌口片和关山片成交量有所减少外，其他主城区成交量同比均有较大增加，其中，古田片、汉阳中心区、和南湖片同比增幅均在140%以上。

5、重点片区分析 
 后湖简介
后湖，东至汉黄路、解放大道，南抵新京广线，西起姑嫂树路，北接三环线，规划用地面积23.6平方公里，这个就是规划中的后湖蓝图。根据武汉市2006年出台的《后湖地区分区规划》，后湖被定义为“和谐生态居住新城”，位列武汉4大居住新城之一，到2020年该区域内规划人口将到30万人。区域内共将建设10个社区，每个社区人口在3—5万人。
 片区项目分布
 

片区项目产品主要以高层、小高层为主，附带少量别墅项目梦湖香郡及尚都一品。
片区项目产品均价大多分布在7000——11000元/平米之间，另有高端精装项目晋合金桥世家均价15400元/平米。整个后湖片区目前所有在售项目住宅均价在8300元/平米左右。
片区品牌开发商云集，全国性大型房企万科、中海、新世界均布局后湖，本土房企福星惠誉、百步亭、统建也在后湖建设项目。

后湖片区项目5月份营销动态一览表

项目名称 总建筑面积（万方） 物业类型 容积率 均价（元/平米） 最新动态
梦湖香郡梦灏轩 20 小高层、别墅 0.55 住宅11000、别墅14000 在售3期C段240-606㎡全新别墅，联排340万/套起，联排享97折优惠。独栋1000万/套起。另有小高层精装房在售，90、135㎡两房三房和180㎡复式在售，均价11000元/㎡。
星悦城 184.4 高层 3.54 7200 加推3号楼、7号楼，80-136平房源，折后均价7200元/平，另有有79-121㎡房源在售。
紫轩美佳 3.13 高层 2.8 10800 主推80-124平米精装修房源，起价10500元/平米。均价10800元/平米，全款98折
绿色新都四期景城 39.8 多层、小高层、高层 1.54 7300 在售96平米小三房，起价7150元/平米，均价7600元/平方米，一次性付款95折，按揭97折，折后7300元/平
紫御公馆 4.77 高层 3 8000 5月19号开始认筹，认筹一千抵五万。6月9日开盘，主推60-105平米房源。
幸福时代 46.66 高层 3.2 7588 6号楼7号楼50-130平米房源，起价7388元/平，均价7988元/平。
同安家园五期 4.9 高层 1.86 7500 主推93-95平米两房，均价7500元/平。70年产权，2013年下旬入住。
晋合金桥世家 42 高层 2.24 15400 在售9号楼225㎡大户型，均价15400元/㎡，5、6号楼95-147㎡精装修房源在售，5号楼均价11800元/㎡，6号楼均价13500元/㎡。一次付款97折，按揭98折优惠。
中森华国际城一期 9.3 高层 3.43 8200 在售五号楼82-93㎡新房源，起价7588元/㎡，均价8000元/㎡；1、2、3号楼主推86-140㎡，均价8300元/㎡，现认购1万抵3万优惠全款96，按揭97折。
尚都一品 9.26 高层、别墅 2.3 8237 主推93平米小三房，91平米与96平米大两房，136平米大三房，135.78平米四房，均价8000元/平米，7号楼84-136㎡准现房，均价8400元/平。全款98折，按揭99折，91㎡户型全款95折按揭96折再减18888。别墅9月开盘。
百步亭花园现代城二区三期 29.69 小高层、高层 2.2 8000 仅有94㎡和180㎡2种房源在售,折后均价8400-8900元/㎡
楚邦汉界 8.02 高层 2.2 7550 主推93-155平米房源，起价6041元/平米，均价6880元/平米。70年产权，2013年中上旬入住。
鼎盛华城一期 12.22 小高层、高层 2.4 8200 88-140㎡两房三房四房，均价8400元/平米，另有79-190㎡房源在售。79㎡房源已售罄。113平米特价房房源不多，仅剩9套，起价7800元。5月26日加推79-114㎡房源，现认筹可享10年利率85折。

6、重点项目分析
百步亭花园现代城
项目概况：
位置 江岸百步亭花园路6号（后湖大道与百步亭花园路交汇处）
总占地面积 55000㎡ 总建筑面积 115000㎡
主要层数 小高层 高层 容积率 2.10
绿化率 36% 物管费 1.70元/㎡/月
开盘日期 2012年3月30日 交房日期 2013-10-28
发展商 武汉安居工程发展有限公司 物管公司 武汉百步亭花园物业管理有限公司

在推期数 三区 在推规模 990户
工程进度 在建
均价 均价8500 元/平方米
主力户型 布局 面积（单位：㎡）
 2室2厅1卫 94
户型点评 客厅和餐厅相连，使整个空间更加宽大，大阳台，采光通风，动静分区
主要卖点 中国人居环境范例社区，百步亭现代城社区环境和配套值得信赖。
主要难点 周边配套需要步完善。
客户群 刚需及改善人群、少量投资客户

营销动态
百步亭花园现代城项目由武汉安居工程发展有限公司开发建设。项目位于江岸百步亭花园路6号（后湖大道与百步亭花园路交汇处），占地面积55000平方米，建筑面积115000平方米，项目社区环境和配套完善，预计2013年10月28日 即可入住。
幸福时代于2012年3月30日盛世开盘，成熟社区，周边交通发达，比较适合自住和投资。目前销售情况良好。
 

2012年6月18日