四、房地产市场

1、市场综述
◆一线城市成交量整体出现下滑趋势
各重点城市交易量数据来看，环比回落已成大势，市场经历了2、3月份的持续回升后，4月份供需两方都出现了不同程度的后继乏力。全国不少城市成交量整体出现下滑趋势势。3月份大部分一线城市成交价格稳中有升，其中上海涨幅位居榜首，北京紧随其后。
北京、上海、广州、深圳3、4月份成交对比表
城市 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 成交均价(元/㎡)
 3月份 4月份 环比变化 3月份 4月份 环比变化 3月份 4月份 环比变化
北京 8085 7823 -3.2% 90.69 86.63 -4.45% 18647 20143 8.0%
上海 6836 5045 -26.2% 79.9 61.1 -23.5% 20138 22566 12.1%
广州 6981 5706 -18.3% 77.38 68.32 -11.7% 11372 11566 1.7%
深圳 3449 2889 -16.24% 30.02 25.72 -14.3% 17029 16670 -2.1%
           注：以上数据来自中指数据。

2、月度成交分析
◆4月份武汉主城区楼市量稳价跌
4月份，武汉主城区在售楼盘281个，成交均价7744.94元/平方米，较3月价格水平下跌31.04元/平方米，楼市价格跌幅0.40%，与2011年同期相比增幅4.44%。4月主城区销售套数7279套，较3月减少54套，减幅0.74%，平均每天销量为243套，与2010年同期相比减少34.82%。
四月份武汉主城区楼市量稳价跌。4月，主城区商品住宅成交7279套，日均成交243套，虽总成交套数方面环比上月略微下滑，但由于本月天数较上月少一天，故实际日均成交量跟上月基本持平，且略有增加；而与去年同期相比，今年四月成交量增加约35%，7200多套成交量也属于较高的成交水平。成交量上，推盘量的增加、尤其是刚需盘的加推，加上开发商以价换量效果明显，使得今年“金三银四”已基本实现，但高价位项目去化方面仍不够理想；价格方面，大多数在售项目的价格仍相对稳定，但由于受少数新开价格较低项目影响和部分项目价格实际下调影响，本月整体主城区房价继续下跌。不过，目前，部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。

3、每周成交分析
四月，主城区周成交量均在1550套以上，其中，四月第三周的成交量达到2200多套，成为自2011年以来的最高周成交水平，四月第四周成交量也达到了1700多套，但接近月末出现了下滑势头；周成交均价方面，从四月第一周开始，主城区4月每周成交均价均环比小幅下跌，不过，在部分项目价格重新上调影响下，四月第二周开始，房价下跌的幅度较前期有所减小。

4、片区成交分析
4月份，武汉主城区除二七后湖片、东西湖片和关山片成交均价在部分项目价格上涨而导致小幅上涨外，其他七大主城区成交均价环比上月均有所下跌。其中：南湖片在个别价位较低的新项目拉低作用和部分在售项目的价格实际下调作用下，跌幅最大，环比跌幅达到近1.8%；其次，汉阳中心区、古田片和青山区的环比跌幅也较大，在0.6%以上；另外，汉口中心区、武昌中心区和沌口片成交均价也小幅下跌。虽然目前刚需盘销售较好，整体成交量较高，但由于开发商库存压力较大，楼市调控不放松下需要积极抢占刚需市场，故部分项目价格方面已作出了实际下调。与去年同期相比，南湖片和汉阳中心区的成交均价已出现同比下跌，而武昌中心区、青山区和沌口片同比涨幅均已在5%以内，只有古田片成交均价同比涨幅高于10%。长期限购为主的楼市调控，对楼市价格上涨遏制作用明显。
各片区3、4月成交均价变化表
片区 4月均价 3月均价 变化 变化幅度
汉口中心区 10752.44 10783.41 -30.97 -0.29%
古田片区 8659.21 8712.93 -53.72 -0.62%
二七、后湖片区 7530.15 7484.77 45.38 0.61%
东西湖片 5543.18 5517.26 25.92 0.47%
武昌中心区 9970.51 10012.06 -41.55 -0.42%
青山区 7608.38 7654.96 -46.58 -0.61%
南湖片 7231.58 7363.03 -131.45 -1.79%
关山片 7345.86 7335.24 10.62 0.14%
汉阳中心区 8632.50 8708.88 -76.38 -0.88%
沌口片 6323.32 6331.67 -8.34 -0.13%
4月份，武汉楼市推盘量仍然较大，尤其刚需盘加推量增多，同时，部分刚性购房需求仍得到较大释放，故本月整体成交量仍然较高。其中：南湖片、武昌中心区和二七后湖片成交量均在1100套以上，成为主城区主力成交区域;而汉阳中心区和关山片成交量也有800多套。部分价格较低、地段靠近市中心的刚需盘，其开盘去化率在六成以上，甚至部分项目开盘去化率能达到八成以上，从而促使这些区域整体成交量较高。但汉口中心区、古田片和沌口片本月成交量均只有200多套，且环比上月均出现小幅下滑，既反映出区域推盘量较小制约了其销售量有限，也反映出了目前刚需族为主的市场下，万元以上项目更难消化的事实。与去年同期相比，除汉口中心区、东西湖片和关山片成交量有所减少外，其他各主城区成交量同比去年均有所增加，其中，汉阳中心区、武昌中心区、青山区和二七后湖片同比增幅均在160%以上。

各片区3、4月份成交套数变化表
片区 4月成交套数 3月成交套数 变化 变化幅度
汉口中心区 261 358 -97 -27.09%
古田片区 295 335 40 -11.94%
二七、后湖片区 1136 487 649 133.26%
东西湖片 632 731 -99 -13.54%
武昌中心区 1143 998 145 14.53%
青山区 507 743 -236 -31.76%
南湖片 1408 1942 -534 -27.50%
关山片 817 775 42 5.42%
汉阳中心区 844 704 140 19.89%
沌口片 236 260 -24 -9.23%

5、重点片区分析
    汉阳区作为武汉三镇之一，无论是交通还是居住环境，都是相当不错的。它东隔长江与武昌相望，有武汉长江大桥相连；北隔汉江与汉口对峙，有江汉一桥、江汉二桥、月湖桥、晴川路桥相连。汉阳中心区住宅主要集中在鹦鹉大道以西，沿汉阳大道和汉江至龙阳大道以东。该区域的供求压力较小，在售楼盘主要以老项目为主。
    如华润中央公园，推出97-108平米内环稀缺三房，均价12000元/平方米；塞纳河畔，推出53-136平米的三房，均价9500元/平方米；汉水琴台推出94平米2房变3房，137平米3房房源，折后均价9000元/平米；百灵景都推出112-170平米的现房房源，均价9000元/平方米左右。
从近期来看，汉阳中心区域多为老盘，而且价格较为稳定。再加上价格相对其他两大区域较低，汉阳整体来说，居住环境和氛围都很不错，也积聚了较多的人口。而随着王家湾商圈的崛起，与钟家村一起，共同为整个区域聚拢了人气。因此，汉阳中心区相对其他稍远的区域，房价下行压力较小。

汉阳中心片项目4月份营销动态一览表
项目 4月份价格（元/㎡） 营销活动
广电兰亭都荟 8200 加推2号楼1单元93、95平小三房，另有90-133平两房三房在售，均价7800元/平米
万科汉阳国际 9000 加推4号楼77-138平房源，另有5号楼75-130平米全装房源，均价9000元/平
塞纳河畔 9600 主推53-136平米的三房，均价9500元/平方米，三号楼新品加推，两房46万起，三房66万起
百灵景都 8800 加推86-98平米2-3房，均价8800元/平米，办理VIP卡享每平米减100元优惠
宝安汉水琴台 9000 推出94平米2房变3房，137平米3房房源，折后均价9000元/平米
华润置地中央公园 12000 加推C8栋140平大户型，起价185万/套，另有97-108平内环稀缺三房最后发售中，均价12000元/平
世茂锦绣长江 9800 50-240㎡江景现房在售，均价9800元/平左右，起价8000元/平左右
金龙公馆 7600 4月2日开盘在售，推出3、4、5号楼，86-98平米2-3房，起价6828元/平米，均价7600元/平米
兆麟锦桦豪庭 8380 在售45-117㎡现房，主打户型为89、116㎡实用精装三房，起价8500元/㎡，团购最低价8380元/㎡。全款92折

6、重点项目分析
朗诗绿色街区
项目概况
位置 汉阳龙阳大道68号（龙阳大道与龙阳湖湖南路交汇处）

总占地面积 51095㎡ 总建筑面积 121608㎡
主要层数 高层 容积率 2.38
绿化率 72% 物管费 2.6元/㎡/月
开盘日期 2011年11月12日 交房日期 2013年10月
发展商 武汉朗诗置业有限公司
物管公司 朗诗物业管理有限公司

交房标准 1-8层为毛坯，9层以上为精装
在推期数 一期 在推规模 1384户
工程进度 在建
均价 毛坯均价8400-8500元/平米，精装均价10800元/平米
主力户型 布局 面积（单位：㎡）
 2室2厅1卫 95
户型点评 客厅和餐厅相连，使整个空间更加宽大，采光通风，动静分区
主要卖点 1、72%的高绿化率，为同类楼盘最高；
2、地段，生活配套齐全；
3、绿地品牌。
主要难点 全高层设计，容积率偏高
客户群 刚需及改善人群、少量投资客户

营销动态
朗诗绿色街区项目由武汉朗诗置业有限公司开发建设。项目位于汉阳龙阳大道68号（龙阳大道与龙阳湖湖南路交汇处），占地面积51095平方米，建筑面积121608平方米项目周边环境优美，预计2013年10月即可入住。
朗诗绿色街区于2011年11月盛世开盘，凭其高绿化率以及发展潜力赢得市场，周边配套齐全，比较适合自住和投资。尤其是朗诗绿色品牌效益，目前销售情况良好。
 

2012年5月16日