目    录

4月数据 ………………………………………1
数字楼市 ………………………………………2
一、经济与政策 ………………………………………3
1、宏观经济 ………………………………………3
2、宏观政策 ………………………………………4
二、市政动态 ………………………………………  7
三、土地市场 ………………………………………8
1、土地资讯 ………………………………………8
2、本月公告土地分析 ………………………………………9
3、本月成交土地分析 ………………………………………9
4、重点地块分析 ………………………………………14
四、房地产市场 ………………………………………16
1、市场综述 ………………………………………16
2、月度成交分析 ………………………………………17
3、每周成交分析 ………………………………………18
4、片区成交分析 ………………………………………18
5、重点片区分析 ………………………………………20
6、重点项目分析 ………………………………………22
 
4月数据
◆土地市场（4月份）
新挂牌宗数：0宗
成交宗数： 11宗
成交金额：50.83亿元
出让面积：1237亩
每亩单价：410万/亩

◆住宅市场（4月份）
在售项目：281个
成交套数：7279套
成交均价：7744.94元/㎡

数字楼市
◆32.3%
4月12日，央行发布一季度金融数据显示，3月份的新增贷款规模为1.01万亿元，同比去年的3月份多增3320亿元，与今年2月份相比也多增2993亿元，创下14个月来的新高，环比增速达到32.3%。
◆8711元/㎡
2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/㎡，较上月下降0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。
◆8.1%
4月13日国家统计局数据显示，今年一季度我国GDP增长8.1%。这是自2010年四季度以来，我国GDP增速连续5个季度回落。
◆6个月
4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅售价变动情况。70个城市新建商品住宅售价环比下降的有46个。北上广深圳等一线城市新建商品住宅售价环比连续6个月下降。



一、经济与政策
1、宏观经济
◆4月份PMI指数为53.3%  已高于去年同期水平
中国物流与采购联合会公布2012年4月官方制造业采购经理指数（PMI）为53.3%，较3月提升0.2个百分点。该指数经历连续五个月回升之后，已经高于去年同期水平，显示经济增长呈现趋稳向好的基本态势。
耕新观点：4月份PMI指数继续提高，但幅度明显减小；新订单指数回落。这些情况表明经济趋稳的迹象逐步明显，但仍有一定的不确定性。受需求变化影响，预计未来经济增速仍有继续降低的可能。稳定投资增速，稳定需求增速成为稳定经济增速的关键。

链接：制造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

2、宏观政策
◆下调存款准备金成为央行增加流动性选择
央行负责人表示，人民银行将继续实施好稳健的货币的政策，综合采取有效措施，适时适度预调微调，引导货币信贷平稳适度增长，保持银行体系流动性处于合理水平，支持国民经济实现平稳较快发展。
下一步将灵活调节银行体系流动性。综合考虑外汇占款流入、市场的资金需求变动、短期特殊因素平滑等情况，合理采取有针对性的流动性管理操作。
3月末，金融机构备付金达1.8万亿元，备付率2.2%，处于高位水平，银行体系流动性保持充裕状态。
耕新观点：如通过适时加大逆回购操作力度、下调的存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式，稳步增加流动性供应。特别是对因支持小微企业、“三农”等而存在资金需求的金融机构，将及时提供流动性支持。
◆一季度房地产税下降 较去年同期回落22.8%
4月25日，财政部发布最新数据显示，一季度的税收收入为25857.81亿元，增幅为10.3%，较去年同期回落22.8个百分点。不过税收收入增长的速度仍比一季度8.1%的GDP增长速度高出2.2个百分点。值得注意的是，由于1至2月商品房销售额同比下降20.9%，比去年同期增速回落48.3个百分点。与房地产相关税收降幅回落明显，房地产营业税下降17.5%，降幅较为明显。
耕新观点：税收收入增幅明显回落的根本原因还是经济增速的放缓。房地产调控带来的是税收收入结构性的变化，不是收入下降的主要因素。

◆去年银行业利润增近四成
4月24日，银监会发布《中国银行业监督管理委员会2011年报》显示，去年中国银行业利润同比增近四成，增长主要源于以信贷为主的生息资产规模的增长，此外，利息净收入在银行业收入占比仍高达逾六成。
报告称，2012年银监会将继续坚持审慎监管，严守风险底线。一是严防平台贷款风险。二是防范房地产贷款风险。健全和完善差别化信贷政策，加强对保障性安居工程建设的信贷支持。改进和加强房地产贷款风险排查、压力测试和“名单制”管理。加强对土地违规抵押重点机构、重点地区的检查和督促整改力度。
耕新观点：房地产贷款风险依然比较大，楼市调控不松动，房企的数量已经开始减少。虽然资金面最紧张时期已经过去，但是针对投资及投机的限购及限贷政策还在持续，所以后市房价依然有下行空间。但是部分下调比较多的区域和项目，在最近已经换量，所以再大跌可能性已经不大。

◆国有大行房地产贷款全面收紧
伴随上市银行年报陆续出炉，截至2011年末，中、农、工、建、交五大行的地方融资平台贷款余额，总计为2.12万亿元；同时，五大行房地产类贷款则全面收紧，增速放缓。
建行年报显示，去年该行房地产开发类贷款增长放缓， 2011年末，建行房地产开发类贷款余额4191.6亿元，增幅仅0.16%，较上年增加6.5亿元，新增额为最近五年来最低。
工行和农行房地产贷款则有所下降。截至2011年年末，工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%；农行法人房地产贷款余额3743.79亿元，较上年末减少452.59亿元，不良贷款余额及不良率均有所下降。2011年中行开发贷款和土地储备贷款余额共计2520亿元，占总贷款余额的3.97%。其中，开发贷款的不良率为0.78%。
耕新观点：平台贷余额正不断减少，大部分属于现金流全覆盖或基本覆盖，资产质量稳定，风险可控。从不良率反弹较为明显的行业来看，主要集中在地方政府融资平台、房地产和工业类企业贷款。而从多家银行公布的年报可以看出，风险较高的平台贷和房地产类贷款均不同程度收紧，而房地产市场的调控以及银根紧缩的大环境使得个人住房贷款的业务规模也受到了影响。
◆湖北银行50亿授信东湖高新区
未来3年内，湖北银行将为东湖新技术开发区提供50亿元的融资支持，以支持东湖高新区的园区配套设施建设、重大产业项目推进和中小企业发展。昨日，湖北银行与东湖新技术开发区管委会正式签署银证合作协议，进一步加快示范区的建设。
省科投副总经理秦军透露，50亿元资金中，至少将拿出10亿元用以支持高新区中小企业发展。剩余40亿元重点用于基础设施建设，眼下高新区的整体面积扩至518平方公里，征地拆迁、还建、水路电气等方面都需要大量的投入。此外，还要扶持开发区的实体经济建设，支持重大产业项目，如为已确定的东旭平板显示玻璃基板生产线项目和正在洽谈的联想的项目提供资金支持。
耕新观点： 此次高新区管委会与湖北银行的战略合作，将进一步加快高新区跨越式发展的步伐，推进产业结构优化升级和发展方式转变。

◆武汉公积金买房最低首付两成
武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。
为支持首套房购房需求，武汉市于近日对此规定进行了适当调整。单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80％，最高不超过60万元。而在调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35％也调整至45％。

耕新观点：新的规定实行后，购房者首付款只需支付两成，大大减轻了刚性需求者的购房压力，对刚需性需求者购房有一定的促进作用。

二、市政动态
◆“半小时经济圈”渐成 大武汉呼之欲出
湖北城际铁路有限公司传出消息，进展最快的武汉至咸宁城际铁路线工程基本完工，预计今年10月份验收通车。另外武汉至黄石、孝感和黄冈的3条城际铁路有望在2013年底建成通车。届时，从武汉前往这4座城市均可在半小时内抵达，武汉“半小时经济圈”画圆，人们未来的生活和出行方式也将因此改变。
截至1月底，城际铁路完成投资254.55亿元，占总投资的58.6%。目前武汉至咸宁和武汉至黄石城际铁路均已进入“收尾”阶段。武咸城际铁路已完成总投资的66.2%，10月底可完成基本工程建设，具备通车条件。
耕新观点：四条城铁通车后，将发挥促进和引导城市圈经济一体化的积极作用，极大地改变各地区原有的产业和经济布局。当武汉的城际铁路足够发达，半小时内就能抵达目的地时，居住在小镇，工作在大城市将成为现实。

◆杨泗港快速通道四新段开工
 4月8日晚8时，由中建三局承建的武汉杨泗港快速通道四新段2标段工程正式开工。杨泗港快速通道四新段2标段工程包括龙阳大道主线高架桥(1.885公里)、陶家岭立交、立交匝道及升官渡地面改造，全长共计2.97公里，预计2014年4月30日竣工通车。
 杨泗港快速通道四新段全长约8.1公里，主要由全长5670米的四新段(陶家岭立交至国博立交)、全长2430米的龙阳大道南延段、四新北路右转匝道3部分组成。

耕新观点：杨泗港快速通道工程，打通汉阳四新地区腹地，武汉西部将新添一条快速路，随着地铁工程的开工，周边附近楼盘的上涨空间也越大。



三、土地市场
1、土地资讯
◆谨慎拿地 十大标杆房企春季拿地支出骤减七成
据监测数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，而去年同期则为约477亿元。由此可见，这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元，其支出金额骤减70%。
这十家被纳入统计的标杆房企包括万科、恒大、保利、中海、富力、招商、华润、金地、绿城中国以及雅居乐。更值得注意的是，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。
对此，有分析人士认为，虽然市场上有一定资金，但部分房企确实是无钱购地，不过也不排除是为了等地方政府降低土地出让价格的抄底时机来临。
不过也有业内专家表示，目前开始发手里土地储备足够其开发3-5年，库存又高，房子供给量不见得会有大幅下滑。
◆一季度土地市场呈现供应放缓趋势，土地高溢价时代消失
今年一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。在调控重压下，开发商拿地意愿不足，土地市场成交情况仍维持低迷格局，冷清程度超过楼市整体情况，土地成交楼面均价明显低于去年同期。
据统计数据显示，一季度全国主要的30个城市住宅用地成交336块，环比降幅达到51.6%，同比下降47.5%，住宅建设用地面积为1865公顷，环比下降48.3%，同比下降51.6%;平均建面楼面价为1833元，环比下降11%，同比下降13.5%。
一季度全国主要城市的土地市场仍是零溢价时代，总体溢价仍处于近年最低点，部分城市溢价甚至低于2008年情况。全国30个城市土地平均溢价1.8%，环比减少2.5个百分点，较去年同期减少18个百分点。主要城市均明显出现土地市场冰点现象，以北京市场最为明显。
2、本月公告土地分析
4月份，武汉市无挂牌国有建设用地。
3、本月成交土地分析
3月26日挂牌的地块共19宗，有11宗地块全部成交，其中有5宗地块挂牌延期，3宗挂牌撤销。本次成交地块总面积约824583.61㎡，成交总金额508340万元。
从现场来看，进入竞拍的11宗地块中，全部成交。其中东湖新技术开发区、东西湖区各2宗，东湖开发区2宗，蔡甸区、汉阳区、武昌区各1宗，武汉经济技术开发区4宗。                                                                                                                                                                              
出让土地以居住和商服用地为主。11宗地中，居住用地5宗，商服用地4宗，综合用地2宗。
 
成交土地区域结构分析：
本月成交的11宗土地中，有2宗位于中心城区，9宗位于远城区。

成交土地面积结构分析：
本次供应土地面积中，1-5万㎡3宗，1万㎡以下1宗，而5万㎡以上有7宗。

 成交土地用途结构分析：
居住用地和商服用地是此次土地供应的主要类型，居住用地5宗，商服用地4宗，本月土地供应类型还有综合用地2宗。


成交楼面地价分析：
楼面地价最高：武汉经济技术开发区P2012（026）地块，楼面地价为2748.42元/㎡；
楼面地价最低：东湖新技术开发区光谷大道以东，中环线以南地块，其楼面地价为500.01元/㎡。

武汉市2012年4月26日土地成交情况一览表
地块编号 土地使用权人 土地位置 土地面积（㎡） 土地用途 容积率 出让年限 成交价格（万元） 楼面地价 （元/平方米）
P（2012）017 新城万博置业有限公司 汉阳区江堤中路168号 60300 居住 2.5 住宅70年 35900 2379.53
P（2012）019 武汉万达东湖置业有限公司 武昌区白鹭街与中北路、天鹅路与东湖路、西岭路与中北路交汇处 51300 居住与公共设施混合 5.38 住宅70年、商服40年 46000 1666.67
P（2012）023 武汉美安储运有限公司 东西湖区走马岭街107国道东、南九支沟南 63900 市场（批发零售） 2.5 商服40年 18750 1174.24
P（2012）024 武汉市东西湖城市建设投资发展有限公司 东西湖区台资密集区团结南路北、十五支沟西 20000 居住 4.5 住宅70年 10500 1166.51
P（2012）026 丁建兰 武汉经济技术开发区9C2地块 13400 商服 3.5 商服40年 12900 2748.42
P（2012）027 武汉市海伦堡房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区44R2地块 54700 居住 2.5 住宅70年 27500 2010.73
P（2012）029 东风汽车房地产有限公司 武汉经济技术开发区39R2地块 73000 居住 2.2 住宅70年 12813 797.78
P（2012）030 东风汽车房地产有限公司 武汉经济技术开发区39R2地块 145000 居住 2.2 住宅70年 25451 797.73
P（2012）031 中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司 东湖新技术开发区高科路以东、高新二路以北 2100 市政公共设施（加油站） 1.0 商服40年 430 2047.62

武汉市2012年4月26日土地成交情况一览表（续一）
地块编号 土地使用权人 土地位置 土地面积（㎡） 土地用途 容积率 出让年限 成交价格（万元） 楼面地价 （元/平方米）
P（2012）032 武汉金融港开发有限公司 东湖新技术开发区光谷大道以东，中环线以南 91800 商业金融 6.0 商服40年 27552 500.01
P（2012）033 湖北大集建设集团房地产开发有限公司 蔡甸区大集街大集村、九如桥村 16400 商住 2.5 住宅70年、商服40年 2640 643.20

4、重点地块分析
地块指标：
地块名称 P（2012）017
地址 汉阳区江堤中路168号
出让方式 挂牌 土地用途 居住
所在区域 汉阳区 环线位置 二环以外三环以内
 总用地面积 60300㎡ 成交总价 35900万
容积率 2.5 备注 ——

竞得企业：新城万博置业有限公司
新城万博是新城控股集团搭建的复合地产业务平台。公司以复合地产投资及运营为主营业务，涵盖以“新城万博广场”命名的城市综合体、“万博”系列百货为代表的商业地产投资及运营，写字楼、公寓与住宅的开发销售，商业运营及物业管理。成立以来，已完成常州市核心商圈精品商业项目万博北岸城的开发，在建有万博国际广场、新城万博广场、府翰苑、湖畔春秋，面积达150万平方米。
新城控股集团有限公司，1993年初创于江苏常州，是一家以房地产投资开发为主业的综合性产业集团，目前总部设在上海。秉承“诚实做人、踏实做事”的企业精神，坚持以人为本、诚信立业、稳步扩张的经营理念，在所涉领域快速成长、成就斐然。目前，集团总资产达200亿元。
地块发展分析：
 
 项目用地位于汉阳区江堤中路168号，为汉阳临湖一线用地，用地四至关系为：东临江堤中路，南临墨水湖南路，西临墨水湖，北临江欣苑路。项目用地规模大小适中，适宜进行开发建设。
项目用地紧临江堤中路、墨水湖南路和江欣苑路，西临墨水湖，用地区位条件优越，区域交通条件十分便捷。    
项目用地位于汉阳滨湖活动区内，规划将该区片定位为高档居住区。地块在充分依托滨湖地区的景观及空间优势资源的基础上，适宜进行商业服务、高档居住为一体的多元化项目的开发建设。    
项目用地周边配套设施齐全，商业、医疗和文化配套设施齐全。商业服务配套设施有天吉超市、中百超市等；教育配套设施有新东方幼儿园等；医疗配套设施有汉阳医院、武汉科技大学附属汉阳医院等；近年来在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽水花园、五里湖社区、江博社区等。
 

2012年5月16日