2012年3月份市场月报（下）
四、房地产市场
1、市场综述
◆部分开发商主动降价促销 一线城市成交量上涨
在经历了年初两个月的低迷后，3月的房地产市场终于迎来了回暖，在数轮调控政策的影响下，部分开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐释放，全国不少城市成交量呈现上升趋势。3月份一线城市受调控影响作用减弱，成交量开始上涨。其中上海涨幅位居榜首，深圳紧随其后。
北京、上海、广州、深圳2、3月份成交对比表
|
城市 |
成交套数（套） |
成交面积（万㎡） |
成交均价(元/㎡) |
||||||
|
2月份 |
3月份 |
环比变化 |
2月份 |
3月份 |
环比变化 |
2月份 |
3月份 |
环比变化 |
|
|
北京 |
5514 |
8085 |
46.63% |
52.15 |
90.69 |
73.9% |
19732 |
18647 |
-5.5% |
|
上海 |
3643 |
6836 |
87.7% |
40.3 |
79.9 |
98.2% |
19831 |
20138 |
1.5% |
|
广州 |
4886 |
6981 |
42.9% |
25.35 |
77.38 |
205.2% |
11475 |
11372 |
-0.9% |
|
深圳 |
1948 |
3449 |
77.05% |
1710 |
30.02 |
75.56% |
16827 |
17029 |
1.2% |
注：以上数据来自中指数据
2、月度成交分析
◆3月份武汉主城区楼市量价齐升
3月份，武汉主城区在售楼盘277个，成交均价7775.98元/平方米，较2月价格水平下跌9.74元/平方米，楼市价格跌幅2.09%，与2011年同期相比增幅20.9%。3月主城区销售套数7773套，较2月增加2899套，增幅59.48%，平均每天销量为251套，与2010年同期相比减少20.6%。
3月份武汉主城区楼市量升价跌。本月，主城区商品住宅成交7333套，环比和同比增幅都在六成左右，同时也是近13个月来的单月最高成交量，推盘量的增加、尤其是价格较低的刚需盘推盘增加、部分项目价格的实质性下调促销、中小户型迎合刚性需求等是本月成交量明显增加的主要原因；不过，相比于前几年“金三银四”时量价齐升的市场行情，今年3月的“量升价跌”反映出了中央坚持楼市调控下，部分开发商通过实质性的降价促销的方式来抢占刚需市场。价格方面，大多数在售项目的价格保持稳定，但部分项目通过团购、平价推盘再打折、特价房等方式，价格实际上较前期有所下跌，引起整体主城区房价继续微跌。
3、每周成交分析
3月份，主城区周成交量较二月稳步回升，每周成交量均在1500套以上，其中，3月第三周的成交量最高，达到近2000套，成为去年十月以来的最高周成交水平，不过，在第四周成交量有一定的下滑；周成交均价方面，在部分加推项目的价格实际下调影响下，从三月第二周开始，主城区周成交均价连续出现下跌，其中后两周的均价环比下跌基本均在10元/平方米以上，价格跌幅相对较大。
4、片区成交分析
3月份，武汉主城区各片区成交均价除古田片和沌口片成交均价略微上涨外，其他八大主城区成交均价均继续下跌。其中：青山区和南湖片跌幅较大，环比跌幅均在0.45%以上;其次，汉口中心区、汉阳中心区和二七后湖片的环比跌幅也均在0.25%以上。由于目前推盘以8000元/平方米左右或以下的项目为主，且推盘折扣后的实际成交价格较前期有所下跌，故此类项目较集中的区域价格跌幅相对较大。与去年同期相比，除古田片成交均价同比涨幅在10%以上外，其他各片区的同比涨幅均在8%以下，在经历连续近半年的价格停
涨和微跌之后，武汉各片区成交均价同比涨幅也明显缩小，尤其是南湖片和汉阳中心区的成交均价基本上跟去年同期类似，只有不到2%的上涨。
各片区2、3月成交均价变化表
|
片区 |
3月均价 |
2月均价 |
变化 |
变化幅度 |
|
汉口中心区 |
10783.41 |
10820.28 |
-36.87 |
-0.34% |
|
古田片区 |
8712.93 |
8706.87 |
6.06 |
0.07% |
|
二七、后湖片区 |
7484.77 |
7503.74 |
-18.97 |
-0.25% |
|
东西湖片 |
5517.26 |
5518.68 |
-1.42 |
-0.03% |
|
武昌中心区 |
10012.06 |
10028.14 |
-16.08 |
-0.16% |
|
青山区 |
7654.96 |
7706.37 |
-51.42 |
-0.67% |
|
南湖片 |
7363.03 |
7396.33 |
-33.3 |
-0.45% |
|
关山片 |
7335.24 |
7337.49 |
-2.25 |
-0.03% |
|
汉阳中心区 |
8708.88 |
8733.85 |
-24.97 |
-0.29% |
|
沌口片 |
6331.67 |
6329.76 |
1.9 |
-0.03% |
3月份，武汉楼市推盘量进一步增加，而部分刚性购房需求在价格优惠和需求符合下也有所释放，促使本月各主城区成交量较上月均有所增加。其中：南湖片刚需盘较集中，且推盘较多，加上价格优惠力度较大，而成交量较上月增加1000多套，增幅达到近120%；其次，沌口片和关山片的成交量也基本增加一倍；另外，青山区、古田片和武昌中心区环比增幅也在40%以上。整体上看，各片区成交量环比上月均增加明显。与去年同期相比，除汉口中心区和二七后湖片受推盘量减少而成交量小幅减少外，其他各主城区成交量同比去年均大幅增加，其中，古田片、南湖片、青山区、汉阳中心区和沌口片同比增幅均在120%以上。
各片区2、3月份成交套数变化表
|
片区 |
3月成交套数 |
2月成交套数 |
变化 |
变化幅度 |
|
汉口中心区 |
358 |
273 |
85 |
31.14% |
|
古田片区 |
335 |
219 |
116 |
52.97% |
|
二七、后湖片区 |
487 |
396 |
91 |
22.98% |
|
东西湖片 |
731 |
636 |
105 |
16.77% |
|
武昌中心区 |
998 |
701 |
297 |
42.37% |
|
青山区 |
743 |
422 |
321 |
76.07% |
|
南湖片 |
1942 |
887 |
1055 |
118.94% |
|
关山片 |
775 |
406 |
369 |
90.89% |
|
汉阳中心区 |
704 |
553 |
151 |
27.31% |
|
沌口片 |
260 |
115 |
145 |
126.09% |
5、汉阳中心区分析
3月份，广电兰亭都荟、万科汉阳国际、汉阳人信汇均有新推或加推产品。其中，广电兰亭都荟1、6#楼开盘，均价7500元/㎡，销售一空，现加推2、7#楼，均价7800元/㎡； 万科汉阳国际加推8号楼主推75平米两房，90平米小三房，130平米大三房；汉阳人信汇为新开盘项目，5.4米LOFT开盘取得不俗成绩。
汉阳中心片项目3月份成交情况一览表
|
项目 |
成交套数（套） |
成交均价（元/㎡） |
|
广电兰亭都荟 |
128 |
7564.88 |
|
万科汉阳国际 |
57 |
7825.44 |
|
信阳人信汇 |
68 |
9508.4 |
|
金龙公馆 |
32 |
7502.3 |
|
万博雅苑 |
5 |
7308.8 |
|
宝安汉水琴台 |
25 |
8503.6 |
|
朗诗绿色街区 |
11 |
9108.5 |
|
世贸锦绣长江 |
15 |
9489.6 |
注：以上数据来源武房网，受备案延迟等因素影响，本数据仅做参考。
3月份，汉阳中心片价格及优惠变化明显。
汉阳中心片项目3月份营销动态一览表
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项目 |
3月份价格（元/㎡） |
营销活动 |
|
广电兰亭都荟 |
7800 |
2、7#楼认筹2万抵4万 |
|
金龙公馆 |
7600 |
现推出3、4、5号住宅楼，86-98平米户型，起价6828元/平米，均价7600元/平米，签保价协议 |
|
万科汉阳国际 |
9000 |
加推5号楼78、94、134平米户型，有2万抵9万优惠，折后均价8500元/平米。 |
|
汉阳人信汇 |
10000 |
现推产品为5.4米层高50—320平米LOFT |
|
万博雅苑 |
7200 |
主推90-128平米两房三房 |
|
新长江香榭琴台 |
9100 |
尾盘仅剩87平米户型 |
|
Rose上院 |
9000 |
在售96、98、128平米三房，赠送面积，加推户型做活动，价格7550元/平米 |
6、重点项目分析
绿地新都会
项目概况
|
位置 |
汉阳江城大道与四新大道交汇处前行800米（三环线方向） |
||||
|
总占地面积 |
190294㎡ |
总建筑面积 |
458620㎡ |
||
|
主要层数 |
高层 别墅 |
容积率 |
2.41 |
||
|
绿化率 |
30.9% |
物管费 |
2.5元/㎡/月 |
||
|
开盘日期 |
|
交房日期 |
|
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|
发展商 |
上海绿地集团 |
物管公司 |
|||
|
交房标准 |
毛坯房 |
||||
|
在推期数 |
一期 |
在推规模 |
3704户 |
||
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工程进度 |
在建 |
||||
|
均价 |
7800元/㎡ |
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主力户型 |
布局 |
面积（单位：㎡） |
|||
|
3室2厅1卫 |
110 |
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户型点评 |
户型格局方正，自然通透，客厅阔绰方正 |
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主要卖点 |
1、地段优越，靠近墨水湖，环境优美，园林规划； 2、户型紧凑； 3、绿地品牌。 |
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主要难点 |
交通设施不健全，周边配套不足 |
||||
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客户群 |
改善人群、少量投资客户 |
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营销动态
绿地新都会项目由上海绿地集团开发建设。项目位于汉阳江城大道与四新大道交汇处前行800米（三环线方向），占地面积190294平方米，建筑面积458620平方米项目周边环境优美，预计2013年4月即可入住。
绿地新都会于2011年5月盛世开盘，凭其增值空间以及发展潜力赢得市场，周边环境优美，户型设计合理，比较适合自住和投资。尤其是绿地品牌效益，目前销售情况良好。
2012年4月18日
