3月数据

◆土地市场（3月份）

新挂牌宗数：31宗

成交宗数： 13宗

成交金额：50.83亿元

成交面积：1236.87亩

每亩单价：410万/亩

 

 ◆住宅市场（3月份）

在售项目：352个

成交套数：7099套

成交均价：7004.85元/㎡

 

 数字楼市

◆17个

据统计，自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

◆8741元/㎡

2012年3月，全国100个城市住宅平均价格为8741元/㎡，较上月下降0.20%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。

◆6950万元

3月29日，武汉市今年第四场土地拍卖举行。十宗地块中，位于东西湖区金银湖街金银湖南三街北地块，土地总价从13530万起拍，经过500轮的竞价，最终被湖北东方房地产以20510万竞得，溢价达6950万元，涨幅约一半。

◆9000亿元

目前全国住房公积金结余达到9000亿元，今后将公积金结余部分，甚至本金用于保障房建设和运营。

 

一、经济与政策

1、宏观经济

◆3月份PMI指数为53.1%  已连续四个月实现上涨

中国物流与采购联合会公布2012年3月官方制造业采购经理指数（PMI）为53.1%，较2月提升2.1个百分点，继续位于临界点以上。综合对比来看，PMI指数连续4个月环比上涨，达到了自2011年4月以来连续12个月的最高点。

耕新观点：从3月份中国制造业总体情况看，市场需求明显回升，生产增速加快，企业采购活动趋于活跃，尤其是与装备制造业相关的行业表现尤为突出，表明制造业经济总体保持增长态势。

 链接：制造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

 

2、宏观政策

◆央行释放谨慎积极信号 再降存准率或近在眼前

3月16日央行数据显示，2月份外汇占款新增251亿元人民币，较1月份的1409亿元，大幅减少八成多，较去年2月份的2145.23亿元降幅更大。这主要因2月份314.9亿美元的天量贸易逆差所致，也反映了当前国际资本流入中国的趋势性放缓。

4月份应该是调降存准率的一个重要时间窗口，一方面是因为去年3月份的高基数可能导致今年3月份货币增速再度回落；另一方面，3月份的外汇占款仍不乐观。

目前，对今年新增外汇占款最悲观的预期是1.5万亿。若以增长14%左右计算，今年M2应增长11.9万亿。如果今年新增贷款控制在8万亿，则银行购买的非金融企业债券等派生存款的资产需要超过2.4万亿。但要扩大银行的资金供给能力，央行也必须连续调降存准率。

耕新观点：通胀下行增加了政策放松的空间，而增长放缓、资本流入放缓以及资金的紧平衡，增加了数量放松的必要性，短期内进一步放松的可能性增加。

 

◆四大行首套房贷利率降至基准利率内

中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。

2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加。但从2012年年初以来，随着银行信贷额度的增加，银行房贷政策发生微妙变化。目前四大行的首套房利率均执行基准利率。其他股份制银行多是以基准利率为基础，部分申请者会因为资信状况进行一定的上浮。另有部分外资银行可以95折优惠。

耕新观点：首套房的贷款政策有所宽松，房贷利率下降，减少了首套房购房支付成本，这样才有利于真实刚需享受到调控带来的房价下行利好。

◆我国开始试点清理小产权房

3月份，国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。

国土资源部明确，要先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续发展，再分情况治理已售的小产权房。

耕新观点：小产权房处理难点所在，主要是存量房的处理上。一方面由于其规模的巨大，个别小产权房小区及其配套都已成型，全部拆除的难度较大，另一方面，如果保留下来，将是对现行土地法律法规的冲击。

 ◆湖北或试点房产税改革 信息透露暂不针对个人

3月份国家税务总局称，今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。继上海、重庆扩大房产税征收范围后，湖北、湖南两省将尝试另一种路径的房产税改革。

湖北省发改委人士透露，从目前内容看，国税总局官员所说的试点，基本与2010年湖北在武汉城市圈进行的课题研究类似。“这个研究涉及的是对房产税体制和管理上的改革，最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。”

即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。税务专家表示，这也是目前税务部门认定的未来房地产税改革的大方向。

耕新观点：房产税是比限购更为市场化、常态化的调控手段，但前提在于应保群体得到住房保障。同时，税收调节要能发挥作用，需要在动态地评估房屋价值、如何确定征收范围和征收方式上进一步细化。

 ◆武汉将放宽户籍收入等公租房申请条件

武汉市首批公租房启用已２０多天，还有七成房源无人问津。为防止公租房资源浪费，避免增加地方财政负担，武汉市房管部门决定适度放低申请门槛，以吸纳更多人群入住公租房。

作为武汉市首批公租房，洪山区南湖新城目前已配租结束。此次共有３１７名通过审核的公租房持证申请人参与选房，最终有近８０人弃选，占申报总户数的１／４。而此次筹集的公租房总量为９１３套，除去已配租的房源，还有６７０余套房屋空置。

洪山区房管局称，申请门槛太高是公租房大量空置的主要原因。在征得武汉市房管局同意后，洪山区房管局决定适当放宽户籍条件，对于外来的环卫工等特殊岗位人员，只要在该区缴纳社会保险并持有《武汉市居住证》均可纳入保障范围。同时，放宽人均收入条件，将人均月收入标准从２５００元以下提高到３５００元以下，新就业职工的毕业年限也从５年放宽至１０年。

耕新观点：公租房是由区房管局统一从村集体租下的，如果长期空置，不仅会造成巨大的资源浪费，还将给区财政带来压力。公租房申请条件的放松，也将会对未来房地产刚需市场带来一定影响。

 

◆江汉区将限制普通住宅开发

3月6日，江汉区召开国家服务业综合改革试点工作推进会，该区发改委主任称，江汉区将限制普通住宅开发。

江汉区是我省唯一一家国家级服务业综合改革试点区。会上，该区公布《现代服务业发展指导目录》，将一般性商品住宅开发、行业聚集度低的商品市场、废旧金属材料回收、成品油和煤炭的批发零售等4个行业列入“限制类”；在社区住宅底层对居民生活造成影响的餐馆、小五金等以及国家明令限制发展的“五小”产业被列入“淘汰类”行业。

江汉区土地面积少，主要吸引前沿性和引导性服务行业前来落户，而不是一般性的服务业。因此除了高端商务楼群中配建的住宅外，一般性住宅开发将被挡在门外。

耕新观点：政策实行后，江汉区高端商务楼群中配建的高档住宅会有很大的发展潜力，该区域中高层次的现代服务业从业者，仍旧会对辖区内的住宅有较高的需求。

 

 

二、市政动态

◆地铁2号线一期确保年底试运营

历经近4年的建设，轨道交通2号线（即地铁2号线）一期土建工程已经基本完工，仅剩部分风亭和出入口正在加紧施工，工程建设已经全面转入设备安装和装修阶段。按照工期计划，首批列车将于4月底到达武汉，5月全线将实现轨通，7月将实现电通，9月将完成综合联调，然后开始为期3个月的空载试运行，年底将确保正式开通试运营。届时，从常青花园至鲁巷预计仅用52分钟，行车间隔5分钟左右，初期日客流量约为50万人次。

耕新观点：武汉地铁2号线将向南北两端延伸，覆盖武汉各大区域的地铁体系成为了“宠儿”，其独特的优势使得购房者竞相追捧。地铁沿线越是远离市中心地铁房，其上涨空间越大。而地铁开通后的客流，必然导致沿线楼盘房价格也将水涨船高。

 

◆地铁3号线全线开工 2015年武汉轨道连线成网

3月30日，武汉地铁3号线全线开工。地铁将首次穿越汉江，连通汉口和汉阳。一期建设预计2015年年底完工，届时3号线与轨道1、2、4号线，共同形成我市轨道网中的“井”字格局，完成三镇轨道交通基础框架。

3号线起于蔡甸区的文岭，经全力三路转向武汉经济开发区，沿东风大道、龙阳大道由南向北走行，经过沌阳大道、武汉体育中心、汉阳客运中心、王家湾，过汉江后，进入汉口地区，经过宗关、王家墩CBD、菱角湖，由长江日报路转向建设大道、建设大道北延长线，经过香港路、赵家条、二七路，到达终点三金潭，线路总长39.6公里，设站28座。其中，一期工程由沌阳大道站至市民之家站，线路长27.9公里，全地下铁路，设车站23座。

耕新观点：武汉地铁3号线工程，承担了汉阳远城区到汉口中心客运交通的重要通道，随着地铁工程的建成，周边沿线楼盘的上涨空间也越大。

 

三、土地市场

1、土地资讯

◆武汉等13个重点城市土地成交量大幅下降

据监测数据显示，2012年前2个月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙等13个重点城市土地成交面积同比下降24%，处于近五年中的同期低位。

据了解，2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。不过，2011年地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。从2012年开始，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价。而1月份这一比例仅为37%。

 

◆土地流标出让率大幅下降

开发商谨慎拿地的一个结果是土地流标率攀高。从去年4季度开始，13个重点城市住宅用地平均流标率持续攀升，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%。为了解决日益严重的土地流标问题，国土部在2月份要求，流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

不过，这一迹象在2012年2月份已经有所改变。居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量。

 

2、本月公告土地分析

3月份，武汉市共挂牌31宗国有建设供应地，挂牌出让面积为190万㎡。

供应土地区域分布分析：

本次挂牌的土地中10宗土地位于中心城区，其中江岸区3宗，汉阳区2宗，武昌区3宗，青山区2宗；远城区中，东西湖区10宗，蔡甸区和黄陂区各1宗；开发区中，武汉经济技术开发区5宗，东湖新技术开发区1宗。

供应土地面积结构分析：

从本次挂牌土地供应面积来看，5万㎡以上地块有17宗，1-5万㎡地块10宗，小于1万㎡地块4宗。

供应土地用途结构分析：

从本次挂牌土地供应类型来看，居住用地11宗，商住用地3宗，商服用地9宗，综合用地8宗。

 

武汉市（2011年第20-1号）挂牌出让国有建设用地一览表
地块编号
 土地位置
 净用地面积（㎡）
 土地用途
 规划指标要求
 出让年限
 
容积率
 建筑密度
 
P（2011）257号
 洪山区武丰村A包
 91021
 居住、公共设施
 4.08-6.0
 40%-45%
 住宅70年 商服40年
 
P（2011）258号
 洪山区武丰村B包
 139325
 居住、公共设施
 4.08
 40%
 住宅70年 商服40年
 

 
 
武汉市（2012年第2号）挂牌出让国有建设用地一览表
 
地块编号
 土地位置
 总用地面积（㎡）
 净用地面积（㎡）
 土地用途
 规划指标要求
 出让年限
 
容积率
 建筑密度
 
P（2012）004号
 江岸区塔子湖组团K地块
 71800
 48500
 居住、绿地
 2.0
 20%
 住宅70年
 
P（2012）005号
 后湖街塔子湖组团K地块（加油站用地）
 4558.36
 3025.15
 其他交通设施
 0.3
 30%
 商服40年
 
P（2012）006号
 汉阳四新大道与四明路交叉口B4地块
 ——
 28822
 行政办公
 5.0
 结合具体方案确定
 住宅70年

商服40年
 
汉阳四明路与梅子北三街交叉口B5地块
 ——
 43033
 居住
 3.5
 
汉阳区四新北路与四明路交叉口B6地块
 ——
 31086
 居住
 3.5
 
P（2012）007号
 江岸区二七路二七街157号
 ——
 5108.31
 居住
 3.5
 25%
 住宅70年
 
P（2012）008号
 武昌区徐家棚街团结路9号
 26170.11
 22727.59
 居住、商业金融业
 4.2
 30%
 住宅70年      商服40年
 
P（2012）009号
 武昌区才茂街
 ——
 10400
 商业金融业
 3.85
 40%
 商服40年
 

 
武汉市（2012年第2号）挂牌出让国有建设用地一览表（续一）
 
地块编号
 土地位置
 总用地面积（㎡）
 净用地面积（㎡）
 土地用途
 规划指标要求
 出让年限
 
容积率
 建筑密度
 
P（2012）010号
 东湖新技术开发区周店路以东、庙山北路以南
 137308.50
 121644.50
 居住
 2.5
 30%
 住宅70年
 
P（2012）011号
 东湖新技术开发区政院居委会茶山刘
 ——
 37159
 居住、商业
 根据比值计算
 45%
 住宅70年      商服40年
 
P（2012）012号
 东西湖区107国道南、高桥二路西
 ——
 41332.24
 商业（批发零售）
 4.0
 35%
 商服40年
 
P（2012）013号
 东西湖区金银湖街金银湖南三街北
 ——
 21087.65
 商业（商务金融）
 6.0
 40%，高层密度不大于20%
 商服40年
 
P（2012）014号
 东西湖柏泉街张柏路以东、银柏路以北
 ——
 164394.17
 商业金融业
 0.25-0.75
 30%
 商服40年
 
P（2012）015号
 东西湖柏泉街张柏路以东、银柏路以北
 ——
 173757.84
 居住
 1.05-1.5
 30%，高层筑密度不大于20%
 住宅70年
 

 
 
 
  武汉市（2012年第3号）挂牌出让国有建设用地一览表
 
地块编号
 土地位置
 总用地面积（㎡）
 净用地面积（㎡）
 土地用途
 规划指标要求
 出让年限
 
容积率
 建筑密度
 
P（2012）016号
 青山和平大道与工人村三街交汇处
 ——
 15008
 居住
 2.8
 25%
 住宅70年
 
P（2012）017号
 汉阳区江堤中路168号
 60348
 ——
 居住
 2.5
 结合具体方案审定
 住宅70年
 
P（2012）018号
 青山区冶金大道
 ——
 36660
 居住兼商业金融
 3.98
 30%
 住宅70年

商服40年
 
P（2012）019号
 武昌区白鹭街与中北路、天鹅路与东湖路、西岭路与中北路交汇处
 ——
 51264
 居住与公共设施
 按比值计算
 结合具体方案审定
 住宅70年

商服40年
 
P（2012）020号
 东西湖区新征三路以北、107国道以东
 ——
 43045.35
 市场（批发零售）
 1.5-3.0
 45%
 商服40年
 
P（2012） 021号
 东西湖区新征四路以北、107国道以东
 ——
 54156.62
 市场（批发零售）
 1.5-3.0
 45%
 商服40年
 
P（2012） 022号
 东西湖区新征四路以南、商贸大道以西
 ——
 38142.41
 市场（批发零售）
 1.5-3.0
 45%
 商服40年
 
P（2012） 023号
 东西湖区走马岭街107国道东、南九支沟南
 ——
 63870.94
 市场（批发零售）
 2.5
 45%
 商服40年
 
P（2012） 024号
 东西湖区台资密集区团结南路北、十五支沟西
 ——
 20002.70
 居住
 2.5—4.5，住宅不超过3.5
 25%，高层不超过20%
 住宅70年
 

 

  

 

武汉市（2012年第3号）挂牌出让国有建设用地一览表（续一）
 

地块编号
 土地位置
 总用地面积（㎡）
 净用地面积（㎡）
 土地用途
 规划指标要求
 出让年限
 
容积率
 建筑密度
 
P（2012）025号
 东西湖金银湖街环湖中路西、柏环二路北
 ——
 97868.83
 居住
 2.5-3.0
 30%，高层不超过20%
 住宅70年
 
P（2012）026号
 武汉经济技术开发区9C2地块
 13410.24
 ——
 商服
 3.5
 35%
 商服40年
 
P（2012）027号
 武汉经济技术开发区44R2地块
 54706.36
 ——
 居住
 2.5
 25%
 住宅70年
 
P（2012）028号
 武汉经济技术开发区51R2地块
 32999.92
 ——
 居住
 2.5
 25%
 住宅70年
 
P（2012）029号
 武汉经济技术开发区39R2地块
 73003.55
 ——
 居住
 2.2
 20%
 住宅70年
 
P（2012）030号
 武汉经济技术开发区39R2地块
 145019.07
 ——
 居住
 2.2
 20%
 住宅70年
 
P（2012 031号
 东湖新技术开发区高科路以东、高新二路以北
 4200
 2100
 市政公共设施

（加油站）
 1.0
 结合具体方案审定
 商服40年
 
P（2012）032号
 东湖新技术开发区光谷大道以东，中环线以南
 117527
 91837.52
 商业金融
 6.0
 40%
 商服40年
 
P（2012）033号
 蔡甸区大集街大集村、九如桥村
 21995
 16418
 商住
 2.5
 30%
 住宅70年   商服40年
 
P（2012）034号
 黄陂区蔡家榨街人民政府西边（民群大街）
 9857.71
 9305.22
 商住
 1.4
 40%
 住宅70年   商服40年
 

 

 

 

3、本月成交土地分析

3月份，武汉市有13宗地块成交，其中洪山区、东西湖区各3宗，东湖开发区2宗，新技术开发区、汉阳区、江岸区、武昌区、青山区各1宗。  本次成交地块总面积约824583.61㎡，成交总金额508340万元。本次13宗地中，商住用地3宗，居住用地4宗，商服用地3宗，综合用地2宗，商业用地1宗。

                                                                                                                                                     

成交土地区域结构分析：

本月成交的13宗土地中，有7宗位于中心城区，6宗位于远城区。

 
成交土地面积结构分析：

本次供应土地面积中，1-5万㎡6宗，1万㎡以下2宗，而5万㎡以上有5宗。

 
 
 
 
 
 
 

成交土地用途结构分析：

居住用地、商住用地和商服用地是此次土地供应的主要类型，居住用地4宗，商住和商服均为3宗，本月土地供应类型还有综合用地2宗，商业用地1宗。

                                                                                         
 

成交楼面地价分析：

楼面地价最高：洪山区卓刀泉路271号，楼面地价为3078.03元/㎡；

楼面地价最低：东西湖区柏泉街办事处张柏路以东、银柏路以北，其楼面地价为1145.27元/㎡。

 

武汉市2012年3月20日土地成交情况一览表
 
地块编号
 土地使用权人
 土地位置
 土地面积（㎡）
 土地用途
 容积率
 出让年限
 成交价格（万元）
 楼面地价（元/㎡）
 
P（2012）001
 中国五环工程有限公司
 洪山区卓刀泉路271号
 41400
 商业金融

居住、公共绿地
 3.78
 住宅70年

商服40年
 44620
 2851.26
 
P（2012）003
 武汉市美高投资有限公司
 武汉新技术开发区51R2地块
 32400
 商住
 2.00
 住宅70年

商服40年
 10050
 1551.06
 

 
武汉市2012年3月29日土地成交情况一览表
 
地块编号
 土地使用权人
 土地位置
 土地面积(㎡)
 土地用途
 容积率
 出让年限
 成交价格（万元）
 楼面地价(元/m2)
 
P(2011)257
 武汉光谷永利置业有限公司
 洪山区武丰村A包
 91021
 居住

公共设施
 4.6-6.0
 住宅70年
 81700
 1495.99
 
P(2011)258
 武汉光谷永利置业有限公司
 洪山区武丰村B包
 139325
 居住
 3.8
 住宅70年
 98400
 1859.99
 
P(2012)006
 湖北省交通投资有限公司
 汉阳区四明路
 102941
 办公

居住
 3.5、5.0
 住宅70年

商服40年
 78000
 1515.43
 
P(2012)007
 武汉市黎明房地产开发公司
 江岸区二七路二七街157号
 5108.31
 居住
 3.5
 住宅70年
 5500
 3076.22
 

 

武汉市2012年3月29日土地成交情况一览表（续一）
 
地块编号
 土地使用权人
 土地位置
 土地面积(㎡)
 土地用途
 容积率
 出让年限
 成交价格（万元）
 楼面地价(元/m2)
 
P(2012)009
 湖北昕阳房地产开发公司
 武昌区才茂街
 10411.67
 商服
 3.85
 商服40年
 12200
 3043.54
 
P(2012)010
 南源地产发展有限公司
 东湖开发区周店路以东、庙山北路以南
 121644.5
 居住
 2.5
 住宅70年
 67250
 2212.29
 
P(2012)011
 武汉泰宇置业有限公司
 东湖新技术开发区政院居委会茶山刘GZ（2011）012-K1号地块
 37159
 居住、商业
 3.6
 住宅70年

商服40年
 32520
 2430.99
 
P(2012)012
 武汉博大房地产开发公司
 东西湖区107国道南、高桥二路西
 41332.24
 商业
 4.0
 商服40年
 19050
 1152.25
 
P(2012)013
 湖北东方房地产开发公司
 东西湖区金银湖街金银湖南三街北，金银湖路东
 21087.65
 商业金融业
 6.0
 商服40年
 20510
 1621.01
 
P(2012)015
 武汉鑫瑞隆祥置业有限公司
 东西湖区柏泉街办事处张柏路以东、银柏路以北
 173757.84
 居住
 1.5
 住宅70年
 29850
 1145.27
 
P(2012)002
 惠誉房地产股份有限公司
 青山区19街坊内
 6995.4
 贸易咨询
 5.8
 商服40年
 8690
 2141.80
 

 

 

4、重点地块分析

地块指标：

地块名称
 P(2012)012
 
地址
 东西湖区107国道南、高桥二路西
 
出让方式
 挂牌
 土地用途
 商业
 
所在区域
 东西湖区
 环线位置
 三环以外
 
总用地面积
 41332.24㎡
 起始总价
 19050万
 
总建面积
 165329㎡
 成交总价
 19050万
 
容积率
 4.0
 备注
 ——
 

 

竞得企业：武汉博大房地产开发有限责任公司

武汉博大房地产开发有限责任公司是一家以房地产开发为主的民营企业，年开发能力25万平方米，具有国家二级开发资质。开发总面积近五十万平方米。公司先后开发建设了 “五环公寓”、“博大精品花园”、“博大佳园”、“博大学府花园”、“华中汽车维修中心”、“博大城市星座”等项目。

 

地块发展分析：

项目用地位于东西湖区107国道南、高桥二路西，为东西湖区台商投资区内用地。

用地四至关系为：北临107国道，东临高雄二路，项目用地规模大小适中，适宜进行商业开发建设。

 

项目用地紧临武汉绕城高速，用地区位条件优越，区域交通条件十分便捷。    

项目用地位于东西湖区台商投资区内，依托东西湖区物流免税区优势交通条件及区域内企业优势资源，适宜商业、物流等类型开发。    

根据东西湖开发情况，商业用地将带动周边产业及居住开发，引领区域新一轮的发展高潮。

 

 
 

2012年4月18日